マンション内見｢急いで･たくさん｣の落とし穴
内見すればするほど見る目は養われそうですが、実際は…（写真：Fast&Slow / PIXTA）
マイホームは人生の大きな買い物。希望に叶う物件を求めて、抜かりがないよう内見を繰り返している人も多いのでは？ しかしそれだけでは、失敗してしまう可能性がある、と言うのは不動産コンサルタントで「さくら事務所」会長の長嶋修さん。「良さそうな物件が見つかったら急いで内見に行く」「とにかくたくさん内見する」ことの何が“落とし穴”なのかを見ていきます（本記事は、長嶋さんの著書『マンションバブル41の落とし穴』から一部を抜粋・再編集したものです）。
買ったばかりなのに漏水トラブル
「深く考えずに買ってしまったが、もっと慎重に選ぶべきだった」
マイホームを買って間もない山田さん（仮名）は、現在、民事訴訟の真っ最中。山田さんが訴えたのは、買った物件の売主（不動産会社）です。
当初は話し合いによる解決を目指していたものの話はこじれ、訴訟へとなだれ込んでしまいました。
山田さんの主張は「リフォームされた物件を買ったが、とんだ欠陥住宅だった」というもの。購入したマンションは、築古の物件を不動産会社が買い取り、リフォームして再販したものでした。
見学して、内装のきれいさと立地の良さに惹かれた山田さんは、近隣の新築マンションに比べると割安だったこともあり、ほとんど即決で購入を決めました。
ところが、入居してすぐに浴室（タイル張りの在来風呂）で漏水が発生。階下の住戸に浸水する事態になりました。
異常に水を使ったわけでもなく、短時間シャワーで体を洗って湯船につかっただけ。山田さんに落ち度があったわけではありませんが、階下の住人に対し損害賠償責任を負う羽目になりました。
保険で対応できたのは不幸中の幸いでしたが、引っ越して早々に階下の住人と気まずくなってしまいました。
業者を呼んで原因を調べてもらったところ、仕上げタイルの下の防水層が劣化していました。防水層は古いままで、リフォーム時に防水工事はされていなかったのです。結果、防水工事で多額の追加出費を強いられることになりました。
この一件後も、大した負荷をかけたわけでもないのに作り付けの棚が壊れたり、床鳴りが気になったり、巾木（はばき）の浮きに気づいたりと、大小さまざまな不具合に見舞われた山田さんは、たまりかねて不動産会社にクレームを入れました。
しかし、不動産売買契約における契約不適合責任の期間中であるにもかかわらず、納得のいく対応をしてもらえず、裁判沙汰になってしまったのです。
気になる物件「即内見！」の前に
マイホームは人生でもっとも高い買い物です。
絶対失敗したくないのは当然ですが、現実には物件を買った後になって住みづらさを感じたり、思いがけない不具合を発見したり、とんでもないトラブルに見舞われて後悔する人は、残念ながら非常に多いのです。
山田さんは、家を買おうと思い立ってからすぐにネットで物件情報を集めました。「新築にはないレトロさが味わい深い」と中古のリノベーション物件を集めたサイトをよく見ていました。
しかし実際に中古物件を見に行くと、室内の内装など見た目の新しさに目が行き、その他の部分（設備のチェックや、管理状況の確認など）をほとんどスルーして購入を決めてしまったのがいけませんでした。
「そろそろ家を買おう」と思い立ったときに真っ先にやるべきことは、自分がマイホームを買うにあたって「譲れない条件」を洗い出すことです。
いきなり不動産ポータルサイトをチェックし、内装や外観が気に入った物件を見学に行く人が多いですが、これはおすすめできません。順序としては、
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�Ｊ�件が見つからないことも多いので、その際は条件を見直したうえで物件を再度探す
�す覆蟾�んだ物件を実際に見学する
という流れが望ましいでしょう。
条件を洗い出す際には、次の項目を基準に考えてみましょう（＊外部配信先では以下の図が表示されない場合があります。その場合は本サイトでご覧ください）
（出所：『マンションバブル41の落とし穴』を参考に東洋経済作成））
最初に「そもそも何のために今買うのか」を、改めて自らに問い直してみてください。「周りで家を買う人が増えてきたから、なんとなく」というように目的が曖昧なうちは、家を買うベストなタイミングとは言えません。
はっきりした目的ができるまでは、購入に向けて動き出すのを見送ったほうがいいかもしれません。
予算は最初にはっきり決めておく
希望エリアは「会社に近い」「駅に近い」「急行が停まる駅から徒歩10分以内」「子どもを○○小学校に通わせたいので、その学区に含まれるエリア」など、人によって色々あるはずです。思いつく限りすべての希望を、紙に書き出すなどしてまとめてみましょう。
希望物件の種別とは、まず戸建住宅かマンションか。マンションのなかにも、最新式のタワマンから規模の小さい中古マンションまで、さまざまな種類があります。
「2LDKは最低限必要で、子ども部屋は将来的に壁で仕切って2部屋にできるとベター」「広い南向きのリビング希望」など、広さや間取りの希望も明確にしておきましょう。
築年数は、新築がいいのか、中古がいいのか。中古の場合、どのくらいの古さまで許容できるか考えてみてください。
予算は、家探しを始める最初の段階からはっきりさせておくべきです。世帯年収をもとに、無理なく買える金額に設定しましょう。物件を見に行って予算を引き上げてしまう人がよくいますが、最初に設定した金額を気軽に変えるのはご法度です。
最後の「その他」の条件とは、たとえば「ペット飼育可の物件がいい」「子どもが多いから、階下に迷惑をかけない1階に住みたい」「夜景が見たいから、上のほうのフロアに住みたい」など、人によって譲ることのできない条件を指します。
家探しの最初の段階なので、たとえ非現実的な希望でも、どんどん出していきましょう。
実際に物件を探す段階になると、希望のすべてを満たす物件はなかなか見つからず、条件を修正する必要が出てくる場合が多いです。
予算は原則的に修正せず、希望エリアや希望の広さ・間取り、築年数などを妥協することによって調整していきます。
どこは譲れて、どこは死守したいか、という判断軸は人それぞれ違うので、検討を重ねていくうちに、自分たちが家に求めるものの優先順位が見えてくるはずです。
「たくさん見て回る」が良いとは限らない
「もはや物件を見に行くのが趣味」と豪語するほど、たくさん物件を見て回っている人がよくいます。
しかしその人の希望を完璧に満たしたうえで、プロの目から見ても好物件と言えるような物件というのは、実はそれほど数が多くないのです。
不動産エージェントは、一般の人が見られない不動産業者用の情報共有システム（レインズ）を閲覧することができます。レインズでは、流通している大半の物件情報が見られるほか、過去の取引情報も検索できます。
エリアごとの売却物件の状況や、それらが実際にどれくらいの価格帯で成約しているかもわかるので、相場妥当性のある好物件を見つけるチャンスは、情報量の限られる購入検討者よりも確実に多くなります。
情報を持っているプロをもってしてもそれほど物件が出てこないことを思えば、何十件もの物件見学を繰り返すことに、あまり意味がないことがおわかりいただけるでしょう。
特に危険なのは、物見遊山のような感覚で、予算オーバーの高級物件を見に行くことです。高級物件は外観や内装、立地などに魅力があるからこそ高額になっているわけで、実際にそれを見たら、当然「いいな」と感じるでしょう。
すると、その後で自分にとって無理のない金額の物件を見たとき、どうしても高級物件と比較して「あっちのほうが良かった」と思いがち。
その結果、諦め切れずに高級物件の購入に踏み切ってしまう人もいますが、もちろん後で資金繰りに窮することになります。
やみくもに物件を見て歩くと、このように本来のニーズとかけ離れた物件をつかんでしまうリスクがあります。
「たくさん見れば、目が肥えていい物件を見つけられるようになる」と思っている人がいますが、自分の潜在ニーズと向き合わずにいくら物件を見ても、メリットは何もないのです。
不動産エージェントの活用もあり
もし、自分で物件を探すことに不安を感じるなら、不動産エージェントに依頼するのも手でしょう。米国では家を買う際に不動産エージェントに依頼するのが当たり前で、富裕層に限らず、一般の人でも普通に依頼します。
日本だと、不動産デベロッパーや仲介会社の営業マンと交渉しながら家を買うケースが多いですが、この場合、交渉相手はあくまで自社の物件を売りたいと考えている人たちなので、第三者目線でのアドバイスはあまり期待できません。
そのため、買い手は偏った判断材料しか持たないまま、一世一代の買い物に挑むことになります。
一方、不動産エージェントという第三者が介在していれば、物件探しを頼むことができるのはもちろんのこと、気になる物件があって「物件ありき」で相談したときにも、中立的な立場から良し悪しを指摘してもらえます。
ただ、一部には顧客の希望に寄り添わない、不誠実な不動産エージェントがいるのも事実です。話してみて信頼性に欠けると感じたり、価値観の相違を感じたりした場合には、すぐに別のエージェントを探すべきでしょう。
（長嶋 修 ： 不動産コンサルタント（さくら事務所 会長））
