住宅ローンに通らない人とは？年収1000万円の正社員が審査落ちの場合も
不動産購入する人のほとんどが経験する住宅ローン審査。「自営業者は通りにくい」というよく知られた話以外にも、「年収は高くても貯金がないから」という意外な理由で、審査が通らない場合があります。スムーズに住宅ローンを借りるために気をつけておきたいポイントや、万が一通らなかった場合にとるべき対応も合わせて紹介。教えてくれたのは、マンションリノベーションのコーディネートを行う会社「EcoDeco」で、不動産売買の業務に携わる、宅地建物取引士の天井理絵さんです。
住宅ローンの審査基準とは？
住宅ローンの審査が通らなかった場合、その理由を金融機関の担当者にたずねて教えてもらえるケースと、もらえないケースがあります。
教えてもらえるのは、これからお伝えする一般的な審査基準にひっかかった場合がほとんど。一般的な審査落ちの理由を5つご紹介します。
1.勤続年数が1年未満
一部のネット系金融機関を除いて、就職＆転職してからの勤続年数は1年以上という条件を設けている場合が多いです（ただし、同業他社へのキャリアアップであることの証明をすることで審査をクリアした方もいるので、絶対にNGというわけではありません）。
2.借り入れが残っている（奨学金もご注意！）
クルマのローンやカードローンなど、住宅ローン以外の借り入れがあることで返済比率が高くなりすぎて、ローンが通らない場合があります。返済比率は、年収に占める年間返済額の比率のことなのですが、金融機関の多くは30％〜40％を目安にしています。
年間返済額÷年収×100=返済比率
ですので、「年収600万円の場合の返済比率40％＝年間240万円までに収めましょう」ということになります（実際は、より少なく抑えて、余裕のある返済計画を組むように、筆者は実務でおすすめしています）。
「自分には借り入れがない」と思い込んでいた方のなかにも、じつは奨学金や携帯電話の割賦販売の支払いがネックになっていたという事例も耳にします。身に覚えのある方は、不動産購入の前段階で完済するか、不動産担当者や金融機関、FPに相談しましょう。
3.過去に借り入れの返済を遅延したことがある
過去に借り入れの返済を繰り返し遅延した方、5年以内に債務整理を行っている方は、信用情報に記録が残っています。そのため、住宅ローンの借り入れは難しいです。
やはり金融機関としては、毎月計画的に返済をしてくれる方なのかどうかを判断するので、これは当然。ちなみに、自身の信用情報に気がかりなことがある場合は、信用情報機関から信用情報を取り寄せることができます。
信用調査機関は以下のように3つあり、ご自身の借り入れ先の金融機関に合わせて調べることができます。いずれも有料ではありますが、1000円ほどで開示してもらえます。
・CIC：おもにクレジットカード会社や消費者金融で登録された情報
・JICC：消費者金融や銀行（地銀）など幅広い金融機関で登録された情報
・JBA（全国銀行協会）：銀行で登録された情報
4.収入が不安定
住宅ローンを借り入れるとき、公務員や大手企業の会社員の方が借り入れしやすいと言われています。これは、安定収入があることが理由です。一方で、収入額が多くても、フリーランスの方や、会社の代表の方は借り入れ可能額が低かったり、そもそも通りにくかったりします。
5.年齢が高い
住宅ローンは80歳までに完済する必要があります。返済計画上で完済年齢が80歳以下になるよう、金融機関あるいは不動産担当者と相談しながら進めましょう。
審査に通らなかった！意外な理由
ここまで紹介してきたのは、わりと知られた理由です。ここからは、知らない方が多い、審査に通らない理由をお伝えします。
1.正社員で1000万円以上の年収があるのに、「預貯金がない」
安定収入、しかも年収1000万円以上の高収入の方でも、年収に対して預貯金や金融資産がほぼないという理由で審査に通らないことがあります。
2.運転免許証の紛失回数が多い
運転免許証は紛失回数を重ねると、管理能力を問われるという理由から、住宅ローンの審査が通りにくくなります。
じつは、免許証に記載されている12桁の番号の末尾が、再発行の回数を示しています。再発行なしは「0」、再発行1回は「1」と数字が増えていく仕組み。ご自身の免許証をチェックしてみてください。
3.健康問題
大きな病気の療養中など、健康上に問題があり団体信用生命保険へ加入できない場合、住宅ローンの審査も通らない場合が多いです。一般的な団体信用生命保険に加入できなくても、基準が緩めの「ワイド団信」へ加入できることでクリアする場合もあります。諦めずに不動産担当者や金融機関へ相談してみましょう。
4.スマホの割賦返済が滞っていた月があった
先にお伝えしたようにスマートフォンの割賦払いは、借り入れです。ローンの認識が薄いことから、住宅ローンの申込書の既存の借り入れを書く欄に記入せず、さらに過去に引き落としができずに返済が滞っていた月があったことで通らなかった、ということもあるようです。
申請の際に、しっかりと申告することで金融期間の印象も変わります。スマートフォンの割賦払いの方は、気をつけましょう。
審査に落ちたときに取るべき対応
もし審査が通らなかった際、「こうすれば通る」という場合もありますので、少し触れておきます。紹介する対応は、身の丈にあった不動産の購入のためのもの。ローンを払い続けることができるのが前提です。
●借り入れを完済する
ご自身の資金、あるいは親からの贈与などを使って完済することで、再審査をパスすることもあります。
●金融機関を変えてみる
金融機関の審査基準は、それぞれ特徴があり、均一ではありません。都市銀行は本人の属性を重視する傾向があり、フラット35は物件の審査基準が厳しめなので、金融機関を変えてみるというのも一考です。実際に、都市銀行では通らなかった個人事業主の方が、フラット35で借り入れできたこともあります。
●勤務期間を1年以上にする
審査が通らなかった理由が明確に勤続年数が短かっただけであれば、辞めずに勤務期間を1年以上にしましょう。
●物件を変える
不動産は大きな買い物ですから、収入に見合った物件を購入することが大切です。借金がなく、単純に返済比率が高すぎることが理由だった場合は、予算を見直して価格を抑えた物件を探し直しましょう。
●ペアローン、親子リレーローンに切り替える
ローンの借り入れ方式を変更することでクリアできる場合もあります。夫婦共働きの場合は、単独ではなく夫婦それぞれの負担でローンを借り入れる「ペアローン」に切り替える。お子さんが働いていて、一緒に借り入れ可能であれば「親子リレーローン」に切り替える。という方法もあります。
いかがでしたでしょうか。住宅ローンの審査基準はさまざまで、すべての基準を公表しているわけではありません。また、借り入れがある場合や、勤続年数が短い場合でも、住宅ローンを申し込む前に不動産担当者やFP、金融機関へ相談することで回避できることもあります。事前に相談しながら進めてみましょう。
