不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、建築費高騰の裏にある地政学リスクと新築偏重の投資判断が抱えるリスクを示す

建築費の高騰が続く中、これから不動産投資を始めようとする人にとって、新築物件の採算がどこまで悪化していくのかは切実な関心事だろう。土地代に建築費の上昇が重なり、都心部では家賃を引き上げてもテナントが入らない例が出てきているそうだ。

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、こうした建築費高騰の背景に3つの構造的要因があると指摘する。1つ目は建設業界の人手不足だ。職人の高齢化に加え、働き方改革による休日確保の流れが工期の長期化や人件費の増加につながっている。2つ目は世界的なインフレと円安による資材価格の上昇であり、輸入に頼る資材ほど負担が重い。そして3つ目が、戦争や紛争に伴う地政学リスクだ。特にイラン情勢などを発端とする石油供給の不安は「ナフサショック」と呼ばれる事態を招き、接着剤やプラスチックなど幅広い建築資材にまで影響が及んでいるという。

木村氏によれば、こうした要因は短期間で解消される見込みが薄い。新築価格の上昇が続く一方で家賃には上げられる限度があるため、利回りは以前より低下しやすい状況にある。新築であれば安全という考え方も、今の状況では必ずしも成り立たないというのが木村氏の見立てだ。一方で中古物件の価格も上昇しているが、その主因はインフレというより不動産投資家という参入者そのものの増加にあるとの見方を示す。中古や築古の市場は主に投資家によって支えられており、新築とは異なる価格形成の力学が働いていると木村氏は続ける。加えて、借入金利の上昇が買い控えを招き、価格の押し上げを抑える要因になり得るようだ。

動画終盤では、東京都内でフルローンにより利回り10%で購入された事例や、3,500万円程度の物件で安定した運用が進んでいる実例が紹介され、築古物件が持つ可能性を具体的な数字とともに印象づけている。

新築にこだわるべきか、それとも中古・築古へ目を向けるべきか。1つの投資方法に固執しない姿勢の重要性を説く木村氏の話は、これから物件選びに臨む人にとって、判断の軸を見直す大きなヒントになる動画だ。