不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が警告！「利回り8%物件の裏に必ず理由あり」横浜投資はリサーチが命

YouTubeチャンネル「【地獄】横浜の物件が悲惨？プロだけが知る現実を教えます。」で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、横浜エリアの築浅アパートにありがちな“高利回り物件”の危険性を徹底解説した。動画では、視聴者から「周辺相場より高い利回り8%の横浜築浅アパートは買い時なのか」という質問を取り上げ、投資初心者が陥りやすい“数字の落とし穴”について語っている。

「数年前の自分なら、この数字だけ見てすぐ買ってしまっていた」と自身の経験も交えながら木村氏は、「利回りが良すぎる時は必ず理由がある。いい数字に飛びつく前に『なぜ』と一呼吸疑う姿勢が大切です」と投資家に警鐘を鳴らす。

動画では、家賃年収3000万円・アパート8棟オーナーの実力派投資家・目黒氏もゲストで登場。物件スペックや収支シミュレーションを踏まえ「数字だけだと魅力だが、横浜の物件特有の“坂道”“近隣競合”“空室リスク”など地形や需給の現実を見落とさないこと」と念を押す。さらに、高利回り物件ほど「空室リスクや広告費、管理費など細かなコストをしっかり計算しなければ『手残りは当初イメージの半分以下になることも普通』」と現実的な数字を示した。

また、現地の物理的条件に加え、「Googleマップの活用や、駅から物件までの標高差チェック、さらには周辺にお墓や忌避設備がないかを調査すること」を推奨。「安い理由、利回りの高さ、それぞれには必ず売主の事情や土地のクセが絡む」と分析。実際に自身が「満室に見えても裏でフリーレントを多用しているケースもあるので、賃貸条件や仲介業者ヒアリングも必須」とアドバイスする場面もあった。

動画の終盤には“出口戦略”の重要性にも言及。「購入して5年、10年後の売却価格を見据え、リスクを避けるにはできる限り安く買う努力も必要」と強く訴えつつ、「利回りだけでなく実質利益を見極め、物件選定と運営の両面で差別化できる投資家だけが高利回り物件を使いこなせる」と締めくくった。

木村氏は「数字だけでなく、立地や運営、出口まで意識を持とう。表向きの利回りだけ見て『買い』と決めるのは危うい」と“手堅い不動産投資”の本質を教えている。