敷地21坪の小さな古ビルをまるごとリノベ。映画のセットみたいな住まい＆賃貸物件に
都市部で見かける古くて小さなビル。これを一棟まるごとリノベーションして、賃貸物件、兼、自宅にするというユニークな試みを紹介します。ビルに住んでいるのは、建築家の一家。購入した古ビルは、わずか21坪の敷地に立つ5階建てです。屋上には、家庭菜園とペントハウスのようなアトリエも増築しました。家づくりでマネするには難しい事例ですが、インパクトのある映画のセットみたいなインテリアや開放感のある浴室は、一見の価値あり！
購入したのはビジネス街に隣接する築40年の古ビル
河田さんの家 大阪府 家族構成／夫40代 妻40代 長男7歳 二男3歳 ネコ 犬
設計／とのま一級建築士事務所
大阪のビジネス街に隣接するエリアに建つ築40年ほどの5階建てビル。このビルを購入しリノベーションしたのは、とのま一級建築士事務所を主宰する河田剛さんです。
「ここを選んだのは立地や周辺環境などから資産価値が高いと考えたからです。それまで住んでいたマンションも事務所を兼用していたので、このビルなら住居と事務所を分けながら、新しい取り組みとしてレンタルスペースもつくれると思いました」（河田さん）
人が集まる場所があれば、そこから楽しいことや新しいことが生まれる。河田さんが目指しているのはそんなスペースなのです。
写真は事務所側から見た全景。天井は表しにしていますが、キッチンスペースは木の温かみを感じられる板張りにし、照明を仕込んであります。必要に応じて空間を仕切ることが可能です。ざっくりと仕上げられたインダストリアルな雰囲気の空間。
まるごとリノベーションするにあたりこだわった4つのこと
河田さんが理想としたのは、雑居ビルのようにいろいろな場所がある、小さな街のような空間です。
1.貸店舗で毎月の賃料収入を
中低層のビルが建ち並ぶ一画。もともとは1階には酒屋があり、経営者家族が上階に住んでいたそうです。ビルの購入時には1階でフレンチレストランが営業中。オーナーチェンジという形で店舗を貸し出しています。
2.事務所スペースはレンタルスペースと兼用
2階。手前はレンタルスペース。そして奥が事務所。
事務所で作業する河田さん。「最近はリモートで仕事できるので大きなスペースは必要ありません。スタッフとの打ち合わせはレンタルスペースのテーブルで行えますし」。
正面は2階専用のトイレ。右手の階段から上が住居スペース。
3.カフェ、レストラン、ギャラリーなどさまざまな使い方を想定した設備
レンタルスペースにはオープンキッチンとカウンター、壁には水栓やシンク、ギャラリー用の棚などを設置しました。
現在はコロナ禍の影響でレンタルスペースの稼働は自粛中。これからの展開が楽しみな取り組みです。
4.リノベはつくりこみすぎず、古ビルの味わいを生かす
鉄骨造の柱や梁は表しに。窓回りや床、壁などもリノベしすぎず既存の持ち味を生かしたデザインにしました。暗かった階段室の仕切り壁はガラス張りにして広々とした印象に。右手の壁はスクリーンとしても使えます。
間取り図
1階は購入前から営業しているフレンチレストラン。2階は河田さんの事務所とレンタルスペース。3階から5階、ルーフテラスまでが家族4人が暮らす住居です。
2階のレンタルスペースにはオープンタイプのキッチンを設け、大人数でも使える広いテーブルを配置。仕切りのない広い空間の一角に河田さんの事務所スペースもあります。
「スタッフとはリモートで仕事できるので、小さなスペースで十分。妻が仕事を辞めたらレンタルスペースの運営に携わってもらう予定。そこから安定した収入が上がるとうれしいですね」（河田さん）。
LDKは4階。天井からつるした黒い螺旋階段もインテリアに
4階は広々としたLDK。広い空間を引き締めるのは5階の天井からつるした鉄製の黒い螺旋階段。右側をリビングエリア、左側をキッチンダイニングエリアにゾーニングしています。
「料理のしやすいキッチンにしてほしい」という妻の希望を受けてつくられたのは、ステンレスのカウンターをL字に配置したキッチン。床をレンガ敷きにしているので土間キッチンのように使えます。
「3階から上が住宅なので家事動線が気になりましたが、階段動線が最短なので意外に使いやすいです」（妻）。
ダイニングキッチンの天井は鉄骨梁の表しですが、リビングの天井は板張り。床もヘリンボーンのフローリングにしてゆったりくつろげる空間に。
螺旋階段を上がって、キッチン側を見たところ。ダイニングの先のグリーンに、心なごむ空間。
ダイニングに面したテラスには実のなる植物が植えられています。
街なかのビルでも戸建て住宅のように光や風が抜ける
3階の浴室からインナーテラスを眺めたところ。浴室の壁は三方がガラス張りなので開放感は抜群。床と浴槽を石英岩にしてワンランク上の仕上げに。
浴室隣の洗面コーナー。既存のALCの壁に合わせて水道管、排水管はむき出し、カウンターはセメント板で施工。ここでも既存建物のざっくりとした印象が引き継がれています。
洗濯機は洗面コーナーに置かれていて、洗濯がすんだらインナーテラスに干し、取り込んだ洗濯物は寝室のクローゼットにしまうだけ。妻も納得の家事動線です。
階段室からインナーテラスを眺めたところ。2階から続くRCの階段は、ここで鉄製の螺旋階段と入れ替わります。この家で暮らしているネコのマロンは、この階段を使って2階から上のゾーンを自由に行き来しています。
ルーフ階から眺めた階段室。ビルに囲まれていても2階から5階まで続く吹き抜け空間が、光と風を室内に届けてくれます。
5階のスタディースペースから半階下がった高さにある子ども部屋。
屋上は家庭菜園とペントハウスのようなアトリエを増築しました。現在はアトリエを愛犬の専用ルームとして使っています。
「こんな街なかにあっても、子どもたちが自然と触れ合う場所をつくりたかったんです。3階のインナーテラスや4階のテラス、屋上にも様々な植物の鉢を置いて野菜や木の実を収穫して楽しんでいます」（河田さん）。
この家のデータ＆使われている素材と設備
敷地面積／68.72�屐�20.82坪）
リノベーション面積／222.00�屐�67.27坪）
1階／4.04�屐�1.22坪）
2階／61.58�屐�18.66坪）
3階／60.38�屐�18.30坪）
4階／49.50�屐�15.00坪）
5階／33.00�屐�10.00坪）
RF階／13.50�屐�4.09坪）
用途地域／商業地域、防火地域
構造／鉄骨造
築年数／40年
素材
［外部仕上げ］
屋根／FRP防水の上モルタル押さえ
外壁／タイル仕上げ
開口部／鋼製建具、アルミサッシ
［内部仕上げ］
2階 床／コンクリート金ゴテ仕上げ 壁／既存 天井／既存躯体表し
3階 床／ヒノキ、石英岩（洗面・浴室） 壁／既存 天井／ヒノキ、ケイ酸カルシウム板
4階 床／カバ、レンガ（キッチン） 壁／漆喰 天井／既存躯体表し
5階 床／ヒノキ 壁／漆喰 天井／ヒノキ
設備
衛生機器／tform、TOTO、LIXIL
厨房機器／オリジナル、ミーレ
河田 剛（とのま一級建築士事務所）
