不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、実績ゼロから24棟へ広げた買い進め方と家賃年収より大切な利幅の考え方を紐解く

家賃年収の大きさを誇る話なら、どこかで耳にしたことがあるだろう。ところが、返済と経費を払い終えたあとに手元へ何が残るのかまで語る人は、意外なほど少ない。
　
不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は、28歳で投資を始め、24棟・家賃年収5,000万円・年間利益2,000万円を築いた人物だ。入居率は95%超を保ち、35歳ごろには会社を辞めてFIREを果たした。木村氏が重んじるのは額面の収入ではなく利幅である。金利や経費が上がる局面でも、利幅が厚ければ慌てずに済むという。
　
道のりは順風満帆ではなかった。最初の物件は空室が埋まらず、次の物件は修繕の見積もりが膨らんで手放す結果となり、二度やり直しを経験している。原因は物件選びそのものではなく、空室の埋め方、修繕費の見極め方、融資の最新事情を知らなかったことにあった。材料費が数百円で済む作業に数千円の見積もりが届く場合もあるのだから、油断は禁物だ。
　
動画では、新築や中古のアパート、古い戸建て、再生アパートまで幅広く手がけた経歴とともに、完璧な物件など存在しないという前提が示される。築年数、修繕、駅からの距離、空室。良い数字の裏には、必ず何かしらの課題が潜む。だからこそ初心者は対応できる難易度から入り、経験に合わせて挑戦の度合いを上げていく。購入を前半・中盤・後半に分け、段階ごとに狙いを切り替える設計も、重要な柱の一つだ。
　
後半のアフタートークでは、土地約1,000平米にアパート3棟、利回り約13%、取得価格約8,000万円、土地の路線価約7,000万円、築16～17年のファミリータイプで、25年または30年融資という物件が、具体的な数字とともに紹介される。複数の県で利回り15%・17%の中古アパートが1,000万円台から3,000万円台で取得され、フルローンやオーバーローンの事例も挙がった。戸建てでは利回り20%、26%、約30%、40%の例が並び、新築でも利回り7%の物件を直近月に10人が購入したとされる。
　
これらの数字を生んだ買い進め方の全体像とは、どのようなものなのか。最初の一棟を前に基準を決めかねている人にとって、大きなヒントになる。