築40年の狭小アパートと過酷なダブルワークで、家族関係までギスギスしていた会社員の横山祐太さん（38）。窮地を脱するために彼が味方につけたのは、ChatGPTとGoogle Geminiなどの「AI」だった。

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　不動産業界との情報格差に立ち向かうため、AIを“天才軍師”として武装。相場の徹底分析から住宅診断書の解読までフル活用し、中古マイホームの購入・リフォーム費用で総額「620万円」もの削減を実現。その方法を、本人に直撃した。なお、本記事は横山さん個人の事例に基づくものです。（全2回の1回目）


中古マイホームの購入・リフォーム費用で総額「620万円」もの削減を実現した横山さん（写真：筆者撮影）

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「このままでは家族が壊れる」

--家を買おうと思ったきっかけは？

横山祐太さん（以下、横山）　築40年のアパートに住んでいたのですが、子ども2人が騒ぐたびに妻が叱りつけ、家の中が常にギスギスしていました。私自身、過酷なダブルワークで自分の時間もゼロ。「このままでは家族が壊れる」と思ったのが最初です。

--最初は新築マンションを検討したそうですね。

横山　新横浜のきらびやかな新築マンションのモデルルームを見に行きました。提示価格は「6900万円」。私の年収は500万円で、妻は400万円。営業マンは「夫婦でペアローンを組めば、管理費と修繕積立金を足しても月々21万円の返済で届く夢ですよ」と囁いてきました。今の家賃プラス5万円で新築マンションが手に入ると。

--新築モデルルームで舞い上がる気持ちはわかります。

横山　でも帰宅して冷静になり「どちらか片方が倒れたら即破綻じゃないか？」と恐怖が這い上がってきた。そこで「チャッピー」に最悪のシナリオをシミュレーションしてもらったんです。

--AIはどんな答えを？

横山　Pythonを使ったデータ分析で残酷な現実を突きつけてきました。「10年目に妻が仕事を辞めて収入が激減。15年目に修繕積立金が倍増、12年目に家計は完全に破綻する。さらにオーバーローン状態になり、売りたくても売れない監獄状態になる」と。グラフで描かれた「死の螺旋」を見てゾッとし、新築の図面をシュレッダーにぶち込みました。

プロ相手に丸腰で戦えば絶対にカモにされる

--そこからAIを味方につけて「中古戸建」を狙った。

横山　相手はプロ、私は素人。中古不動産の業界って、売る側だけが正確な相場や欠陥情報を握っていて、買う側はそれを信じるしかない構造なんですよね。プロ相手に丸腰で戦えば絶対にカモにされる。だからこそ、自分の側に立ってくれる「天才軍師」としてAIを武装させました。

--具体的には何をやったのでしょうか？

横山　不動産サイトの紹介文をAIに「翻訳」させました。「DIY好きにおすすめ！」とあれば、AIは「『DIYおすすめ』とは、そのままでは住めないほどボロボロという意味の業界用語。大規模な修繕費を覚悟せよ」と切り捨てます。

「再建築不可ですが、広々としたお庭が魅力！」なら、「論外。ローンが組めず、将来売却しようとしても二束三文。庭は単にセットバック予定地で建て替えできない余白にすぎない」とバサリ。これで無駄な内見に行くことなく地雷物件を排除できました。

--その中で、今回の物件に出会った。

横山　2780万円の築22年の中古戸建てです。適正価格を見極めるため、国土交通省の成約データをCSVでダウンロードし、AIに投入しました。

　分析の結果、耐用年数を超過した建物の価値や周辺相場から見て、本来の適正価格は「2400万円台」だと判断してくれたんです。

「今日決めないと明日にはなくなる」と急かされたが…

--営業マンからは「今日決めないと明日にはなくなる」と言われたんですよね。

横山　それを振り切って持ち帰り、チャッピーに営業マンから言われたことを分析してもらうと「ハッタリの確率は90％。営業マン自身のノルマが厳しいだけ」と諭され、冷静になりました。

　さらに仲介会社から受け取った専門用語ばかりの46ページにわたる「住宅診断報告書」のPDFをGeminiに放り込むと、わずか1分で「外壁シーリングの破断」や「天窓の雨漏りリスク」「屋根の潜在的劣化」を見破り、修繕費用に「200万～300万円」が必要だと試算したんです。

--その修繕リスクを交渉の盾にした。

横山　はい。AIに「あなたは不動産取引に精通した弁護士、かつ丁寧な紳士です。感謝と熱意、事実の提示、数字の根拠を盛り込みながら仲介担当者に送る、買付申し込みメールを書いてくれ」と指示しました。

　生成されたメール文面には、「現状の価格では予算計画が成り立ちません。修繕費を見込んだ【2480万円】であれば即決します。この条件が成立しない場合は購入を見送ります」と、私の弱気な性格など微塵も感じさせない、プロの投資家のような言葉が並んでいました。

--300万円値切るってドキドキしますね。

横山　怒られて破談になるんじゃないかと迷いました。最後は目をつぶって送信ボタンを押したんです。

　すると翌日電話がかかってきて、「ここまで詳細に修繕リスクと相場を分析されたお客様は初めてです。2480万円で合意いたします」とこれまでとはまったく違う声のトーンで言われました。300万円、たった1通のメールで年収の半分以上の金額が浮いたのです。

〈「何かおかしくない？」AIが導き出したのは「単価の水増し」と「二重計上の疑い」…中古マイホームを《620万円安く買う》までに見た【不動産業界のコワさ】〉へ続く

（南條 知子）