不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が問い直す！節税目的で買った物件が地獄の入口になる仕組み

2026年も折り返しを過ぎ、2027年が視野に入ってきた今、不動産投資家に重要な問いが浮かび上がる。「今持っているこの物件、このまま持ち続けて大丈夫か」--不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、その問いに向き合う動画を公開した。
　
木村氏がまず挙げるのは、新築ワンルームマンションだ。新築は基本的に価値が下落し続けるものであり、利回りは2～4%程度と低水準にとどまる。住宅ローンでの実需需要が弱く、売却時に赤字を抱えやすい。「節税になる」と勧められて購入した人ほど、気づけば出口を失っている。
　
中古でも危ういケースがある。築40年を超えるアパートで利回り7%程度の物件を長期ローンで組むパターンは、売却時に買い手が現れにくい。借金だけが残り、資産が残らないという構図だ。
　
木村氏が特に警鐘を鳴らすのが「大学一本足打法」の物件だ。特定の大学に依存した学生向けアパートは、少子化に加えて私立大学の削減方針が示されている今、賃貸需要ごと消える危険をはらんでいる。
　
加えて、1部屋14平米前後の狭小アパートも長期的には苦しい。検索の絞り込み条件で外れやすく、入居付けには特別なノウハウが必要になる。フルローンで購入できる利回り5%前後の都心新築アパートも同様だ。建築費高騰が続く中、高い取得コストに見合う収益を出すのは難しく、数年後の売却では買い手が見つかりにくくなる。
　
では、どんな物件が「勝てる絵」を描けるのか。木村氏が重視するのは収益と資産価値の両立だ。毎月のキャッシュフローを生み出しながら、売却時にも価値が残る物件を選ぶ。カギとなるのが土地の割合で、土地価格に近い水準で購入できる中古アパートは、残債が減るほど含み益を積み上げやすい。
　
利回りの目安として10%以上を狙いつつ、東京に通えるエリアで土地価値の残りやすい物件を選ぶ--この組み合わせが、大失敗を回避する基準線だと木村氏は語る。
　
動画後半では、木村氏自身が自己流で投資していた時期の苦い経験にも触れている。直近の成功事例として、3,000万円のアパートで利回り約11%、路線価割合87%という物件をオーバーローンで取得したケースを紹介。資金をほぼ残したまま次の物件へ進める形を実現したこの事例が、「収益と資産の両取り」という考え方の具体像を示している。