【住宅価格】プロが警告するインフレ時代の家選びと50年ローンのリスク

「日経平均が上がっているし、マンション価格も高騰してるけど、今は不動産バブルなの？いつか弾けて暴落するのでは…」
住宅価格の上がり続ける現状を見て、購入のタイミングに迷っている方や、高値掴みを心配している方は多いのではないでしょうか。
果たして今は「バブル」なのか、そして、物価上昇（インフレ）が続くこれからの時代に家を買うなら、どんなことに気をつけるべきなのでしょうか。
今回は、さくら事務所取締役の田村啓さんと、グループ会社のらくだ不動産株式会社で執行役員・エージェントを務める八巻侑司さんが、「インフレ時代のリアルな家選び」について本音で語り合います。

■ 1. 「今の不動産価格はバブルではない」その理由とは？
結論から言うと、今の不動産市場は「バブルではない」と八巻さんは断言します。
・高騰しているのは「一部の超高級物件」だけ 1980年代のバブル期は、どんな土地や建物でも「買えば上がる」という異常な状態でした。しかし現在は、都心のタワーマンションや、富裕層向けの「3億・5億」といった超高級物件の価格が異常なスピードで上がり、それが市場全体の平均値を引き上げているだけなのです。
・一般向けの住宅は「通常運転」 我々が住むような一般的な価格帯のマンションや戸建てについては、多少の価格上昇はあるものの、堅調に推移しています。さらに最近では、一部の超高額物件の動きが落ち着き始めたため、市場全体としては「少しブレーキを踏んで見直す期間に入っている」とのこと。極端な暴落を心配して買い控える必要はなさそうです。

■ 2. 50年ローンの罠？インフレ時代の「修繕費」に要注意
バブル崩壊の心配はないとはいえ、これからのインフレ時代に家を買うなら「これまでとはゲームのルールが変わった」と意識する必要があります。
・「50年ローン」は本当に大丈夫？ 最近、20代で50年ローンを組む人が増えています。5～10年で売却（転売）することを前提としているなら月々の支払いを抑える合理的な手段ですが、「金利上昇リスク」や「将来の管理費・修繕費の高騰」を考えずに長期間住み続ける前提で組むのは非常に危険です。
・貯金だけではリフォーム代が足りない！？ マンションの修繕積立金だけでなく、戸建てのリフォーム費用もコロナ前と比べて約1.5倍に跳ね上がっています。今後さらにインフレが進めば、「15年後のためにコツコツ貯金していたのに、いざ工事しようとしたら費用が2倍になっていて全く足りない！」という事態になりかねません。

■ 3. データに頼らない「アナログな直感」が後悔を防ぐ
物件の相場や日当たりなど、AIやアプリで簡単にデータを調べられる便利な時代になりました。しかし、長く住む家を選ぶ上で最後に頼りになるのは、やはり「自分の足と直感」です。
・「この街が好きか」という感覚を大切に 条件やデータだけで選ぶと、住んでからの「なんとなく合わない」という違和感に苦しむことになります。不動産営業担当者の車で案内されるだけでなく、自分の足で駅から歩いてみる。昼間だけでなく夕方や夜の雰囲気も見てみる。そうして「自分がここで暮らしたいと思えるか」を確かめるアナログな作業が、50年愛せる家選びの基本です。
・メンテナンスは「消費」ではなく「投資」 リフォーム費用が高騰する時代だからこそ、家のお手入れは早めに行うのが吉です。建物の維持保全にお金をかけることは、将来の資産価値を守り、いざ売却する時の大きな武器となる「投資」へと変わっていきます。

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