ワンルームより“2LDK以上”が高収益？アクセス・立地・インバウンド動向から見る、「東京23区の民泊需要」の実態
首都圏で「民泊ビジネス」を展開する場合、利用者の約9割を占める「インバウンド旅行客」にとっての利便性を考慮する必要があります。その点では、アクセスの面を考えても東京23区が有利といえます。しかし、東京23区内でも民泊に向き不向きのエリアがあるので、事前の情報収集やマーケティングリサーチが重要です。本記事では、辻哲哉氏の著書『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）より、首都圏のなかでも大きな利益を見込める「東京23区」の民泊ビジネス有望エリアとその事例を紹介します。
首都圏で「民泊ビジネス」をおすすめするエリア
民泊ビジネスをする上では、立地環境が非常に大切です。日本のなかでも人口が集中する首都圏で、一番「アツい」のは東京23区です（2025年5月現在）。ただし、区によって大きな差があります。
インバウンドの導線に乗っているか（ゲスト目線で考える） 行政の民泊への対応状況（規制が多いか）
まず押さえておかなければならないのは、上記の視点になります。最初のインバウンド導線とは、端的に言えば、宿泊していただくゲストの方が、「どこに泊まって、どちらに観光したいのか」ということをキチンと把握することです。
民泊のゲストでも、リゾート地では日本のお客さんも多いのですが、首都圏はほとんど（9割）がインバウンドになります。そのため、外国人が観光したい場所へのアクセスが重要となります。
その観点で、東京23区でもNGなエリアがあります。具体的には、
足立区 練馬区 板橋区 杉並区 荒川区
などです。結構多いのに驚かれたかもしれません。なぜNGなのかというと、先に述べたようにインバウンド導線に乗っておらず、それらのエリアには泊まらないケースが多いためです。
施設をオープンしたとしても、インバウンドビジネスとしてうま味が少なく、儲かりません。山手線からは、浅草などメジャーな観光地がある東部エリア以外に遠く離れてしまうと、収益化が難しくなります。
二つ目の行政の対応という観点からみてNGな区は、次の通りです。
千代田区 中央区 江東区 荒川区
いずれも行政（特に保健所）が民泊に関して厳しい姿勢を取っており、住民からのクレームが多くあると、区条例で規制が強化されたりします。
それでは、OKな区はどこかと言えば、
港区 渋谷区 新宿区
上記三つの区はドル箱です。渋谷区や新宿区は、行政が民泊に関して厳しいほうなのですが、それらを上回って民泊ビジネスとしての優位性が際立っています。さらに、浅草回りと山手線近くということで、
墨田区 豊島区 文京区 北区 台東区
なども有望です。文京区も、アクセスが良いので根強い人気があります。
東京23区の民泊「有望エリア」はどこ？狙い目の物件の特徴
基本的にNGなエリアでも、民泊ビジネスの可能性がありそうなのは、商店街が面白いところです。例えば、先ほどNGとした板橋区でも
ハッピーロード大山商店街（板橋区）
はインバウンドに人気です。他にも
戸越銀座商店街（品川区） 武蔵小山商店街（品川区） 赤羽一番街商店街（北区） 青戸ワンダフル商店街（葛飾区）
など、商店街が面白いところはインバウンドの評価も高い傾向にあります。不動産投資としては魅力的でなくとも、ゲストハウスビジネスとしてはOKなところもあるので、きめ細かく見ていく必要があります。
さて、港区・渋谷区・新宿区のエリアでの収益構造ですが、8割稼働で家賃の3倍近く、うまくすると4倍近い利益が取れます。
ただ、この「黄金の3区」はオーナーサイド（家主）も強気で、本来15万円くらいの家賃しかとれないところを40万円から50万円くらいで貸し出しますよ、と言われることもあります。
民泊ビジネスは50％の純利益が目標です。例えば、家賃40万円で借りた場合、2倍・80万円以上の売上が理想と言えます。そうなると、少なくとも90万円から100万円程度の売上がないといけません。なかなかのハードルの高さです。
それゆえ、筆者は事業主さんへ、家賃15万円から30万円あたりの物件を借りてください、とアドバイスしています。ただ、東京23区の場合、ワンルームはホテルと競合するのでNG。四人家族を二組、合計8人を2Lもしくは3Lで泊まってもらうのがおすすめです。
理想は、1L40m2で6人収容（もしくは30m2で4人収容）が民泊ビジネスのうまみが出てくる分岐点となります。
まとめると、私が考える東京23区の民泊物件の有望エリアとしては、
北限＝赤羽・王子 南限＝大井町 西限＝吉祥寺 東限＝小岩
となります。筆者が考える有望エリア以外では、民泊をオープンしたとしても儲からないので、賃貸で営業なさったほうが良いでしょう、と不動産オーナーさんにアドバイスしております。
では、筆者たちが手掛けている東京23区の物件に関して、その収益性を見ていきましょう。
港区麻布十番マンション（2室）
2025年4月売上＝170万2,806円
【物件の特徴】
東京港区の六本木・麻布・広尾界隈は、駐日外国公館（大使館や領事館）が多い場所として知られています。フランスやドイツ、スペイン、ロシアなどの欧州以外にも、中国や韓国も大使館を置いています。
周辺にはお洒落なお店、特に小奇麗なカフェも散在し、カフェ好きの外国人にはもってこいです。さらには大使館・領事館が近いことは、万一のトラブル、すなわちパスポートの紛失などがあっても、すぐに駆け込めるという利点があり、インバウンドにとっては心強い場所と言えます。
家賃は当然、高いのですが、インバウンドにとっての「安全・安心」と物件の希少性で、ハイエンドなゲストにとって、魅力的な民泊物件であろうという仮説を立てましたが、良好なパフォーマンスで、見事に仮説が立証されました。
［図表1］港区麻布十番マンション 出典：『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）
［図表2］港区麻布十番マンション 出典：『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）
文京区白山マンション（12人収容）
2025年1月売上105万9,425円
【物件の特徴】
東京都文京区は文教地区として有名で、学校と病院が多く、明治の文豪の頃から「東京山の手」の代表格です。そのため、民泊もNG（もしくは土日だけOK）というエリアなのですが、この白山は例外的に民泊ができるエリアでした。
競合物件も少ないという、まさに「ブルーオーシャン」。池袋に近いというアクセスの良さもあり、繁忙期は90％という驚異の稼働率を誇ります。
こちらの物件は貸し出した場合、家賃だと20万円いかず、17〜18万円くらいです。現在、オーナーさんの手取りが約55万円なので、賃貸で貸し出す場合の3倍以上を稼げていることになります。
［図表3］文京区白山マンション 出典：『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）
［図表4］文京区白山マンション 出典：『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）
台東区浅草マンション（3室）
2025年4月売上＝279万6,950円
【物件の特徴】
インバウンド日本観光の中心地、浅草にある物件です。こちらの物件は1Lで40m2あり、6人のゲストを収容できます。例えば、ホテルで5人家族が宿泊するとすると、1人2万円として10万円かかります。一方、一泊5万円という価格設定なので、ホテルの半額で宿泊できます。
1カ月20日稼働したとして、100万円の収入。利益率50％ならば粗利が50万円となり、賃貸に出した場合の家賃月15〜16万円と比較して、大幅に儲かることになります。
このように「大箱」（6人以上収容できる物件を称しています）物件は、ホテルと完全に差別化され、高収益となります。
［図表5］台東区浅草マンション 出典：『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）
［図表6］台東区浅草マンション 出典：『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）
辻 哲哉
楽々プランニング株式会社
代表取締役
