不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、東京23区で買うなら注意すべきエリアはあるのかという質問に言い切る、水害と地盤リスクの実態とは

「東京23区の物件なら、多少高くても安心して貸せる」――そう考えて物件探しを始める人は少なくない。しかし不動産投資アドバイザーの木村洸士氏のもとには、23区で本当に買っていいのかという相談がLINEを通じて数多く寄せられているそうだ。土地勘があり、なじみのある都心で一棟目を持ちたいという気持ちは自然だが、木村氏はその発想に一度立ち止まってほしいと投げかける。
　
木村氏がまず指摘するのは、価格の高さがそのまま収益性の低さに直結するという単純な構造だ。高い物件を買って利益を出そうという発想は、そもそも投資の基本からずれているという。さらに東京は車社会ではなく徹底した電車社会であるため、最寄り駅からの徒歩時間が入居率を大きく左右するとみている。徒歩20分を超えるあたりから入居希望者が急に減り始めるといい、23区内であっても油断できないエリアが存在するそうだ。加えて、川沿いや埋め立て地に近く地盤がやや弱いとされる地域、ファミリー向けの街並みに単身者向け物件をつくってしまうミスマッチ、路線そのものの利用者数が乏しいエリアなど、注意すべきパターンは一つではないと木村氏は明かす。
　
一方で、23区の中にも検討できる候補があるという。価格が極端に跳ね上がっていない路線沿いや、学生需要が見込める大学・専門学校の周辺、複数路線が利用できる立地など、判断材料となる視点はいくつも挙げられている。ただし、融資が付きにくい民泊物件やシェアハウス、再建築が難しい狭小道路沿いの物件については、利回りの高さだけで安易に手を出すべきではないと木村氏は釘を刺す。
　
番組後半のアフタートークでは、23区の実例も紹介されている。298万円の戸建てで利回り18%に達した例や、1,280万円ほどの物件で利回り15%を確保できた例など、具体的な数字を交えて語られる場面だ。木村氏は「住むための東京」と「投資のための東京」はまったく別の判断軸だとも述べており、ブランドイメージだけで一棟目を決めることの危うさを浮き彫りにする。その具体的な線引きこそが、この動画の核心部分だ。23区での購入を迷っている人にとって、どこに気をつけ、どこに目を向けるべきかが整理される、そんな一本だ。