誰でも時間をかければ資産を築くことができるといいます。不動産投資によって経済的自由になるには、約10年という歳月をかけながら、毎年1戸以上のペースで資産形成を進めていくことが目安となります。24,000戸以上を管理する不動産会社の代表の重吉勉氏が著書『不動産投資が気になったらはじめに読む本』(金風舎)で解説します。

東京の中古ワンルームは「今が買い時」の理由

ここまで東京の中古ワンルームの魅力やリスクを抑えた資産の増やし方、賃貸管理の重要性や税金など、様々な観点からご紹介をしてきました。では、そんな東京中古ワンルームは一体いつが買い時なのでしょうか。

結論からいうと、それは「今」です。東京の安定した賃貸需要や将来性、そして継続している低金利によって借りて始めやすいことはもちろん今投資すべき理由になりますが、それと同じくらい大事な要素があります。

■収益は資本×利回り×時間で得られる

不動産投資に限らず、投資を考えるうえで、まず頭に浮かぶのは利回りだと思います。もちろん投資をするからには収益を考えなければなりませんので、利回りは非常に重要な指標であることは間違いではありません。

とはいえ、利回りだけにとらわれることではいけません。例えば、10万円を10%で運用しても、その収益は1万円です。この金額が目標としている収益であれば問題ないのですが、この本を手に取り不動産投資を実践しようと考えているあなたにとっては、少しギャップがあるのではないでしょうか。

一方で、高い利回りを追及すれば良いかというとそうでもありません。高い利回りにはそれ相応のリスクが付きまとうからです。リスクとは言い換えれば、価格の変動率です。極端な話、100万円を入れて利回り50%が得られる可能性がある金融商品は、1年で150万円に増える可能性がある反面、半分の50万円に減ってしまう可能性もあるわけです。

そこで大事なのは、「資本×利回り×時間」で収益を考えていくことです。そして高ければ高いほどリスクが大きくなる利回りの数字だけを追求するのではなく、資本と時間を最大化していくことでリスクを抑えながら収益の最大化を追求することができます。

■一番大切な資産は時間

この3つの要素のなかでも、特に大事なのは「時間」です。

「時間」は誰しも平等に与えられた投資資源です。しかし、刻一刻と目減りしていることも事実です。

不動産投資は大きなお金が動く分、じっくり検討したいという気持ちもよく理解できます。しかし、検討に1か月要すれば、1か月分の家賃収入を取り損ねることと同義です。

それが2年、3年と続けば数百万円の損失となります。例えば、月々の家賃収入が8万円の東京の中古ワンルームマンションであれば、年間96万円の家賃収入が見込め、3年後には288万円も生み出してくれます。もちろんその間に空室があったとしても、当社平均の空室日数は約1か月ですので、280万円ほどは期待ができます。

そして何より考えなくてはいけないのは、失った時間は絶対に戻ってこないということです。確かに、お客様の資産や生活の状況次第では不動産投資に手を出すべきタイミンではない方もいます。そのような方にはわたしの会社では決して、無理に不動産投資をすることを勧めません。一方で、始められる条件が整っている方にとっては、その検討時間が延びれば延びるほど、機会損失を生んでいるとも言えます。

時間は無限ではなく有限です。そして、その時間とともに失ってしまうのが「信用力」です。

時間をかければ誰でも資産を築ける

■使わなかった過去の信用力は取り戻せない

信用力とは、この人なら融資しても良いと金融機関が判断するための指標です。そこには、年収や勤続年数、ほかのローンの残債などさまざまな要素のバランスが介在します。不動産投資用のローンであれば、早ければ20代半ばから融資をしてもらえますが、その融資額の上限は年収によって決まってくるため、若いころはほとんどの場合そこまで大きな金額が借りられるわけではありません。

では、十分な年収にたどり着くまで不動産投資は控えるべきかといわれると、そうではありません。時間と同様に失った信用力は、過去に戻って使うことはできないのです。30代の方が20代の頃に持っていた信用力を使うことはできませんし、定年を迎えた方が現役時代にいくら稼いでいたとしても、過去の信用力を使うことは不可能です。

また信用力は一時的に活用することができなくなるタイミングもあります。例えば、転職直後は金融機関からの融資を受けることが難しくなります。ほかにも大きな病気をしてしまうと同様に融資は難しくなるでしょう。ローンの利用には団体信用生命保険への加入が不可欠であり、健康状態に不安を抱える人はこの保険に入れないからです。

「去年なら投資できたのに」そんなことをお話しされるお客様は多数いらっしゃいます。じっくり検討することは大事なことです。ただ信用力を生かすタイミングを間違ってしまうと、本来築けたはずの資産にたどり着かなくなる可能性もあることを、ぜひ覚えておいてください。

■FIREを達成した先輩投資家たちが語る時間の使い方

「後悔しています」

これはわたしの会社で不動産投資をスタートする方から、たびたびお聞きする言葉です。「不動産投資なんかするんじゃなかった」そんな意味ではありません。これは「もっと早く始めておけばよかった」といった意味の後悔です。この言葉からも、先輩投資家たちがいかに早く不動産投資をスタートし、コツコツ資産形成を進めてきていればよかった、と感じているかうかがえます。

以前紹介した『不動産投資とFIREに関するアンケート調査』では、1254名のオーナー様から回答をいただき、そのうちのおよそ7人に1人が「経済的自由を実現している」と回答しました。

さらにそのうちの4割が50代以下で、その過半数の方が実際にFIREを達成していると答えたのです。そしてFIREを達成した方がどのくらいの期間不動産投資を行っていたかというと、平均で11年という結果で、平均総所有戸数は15戸でした。つまりFIREを達成するためには、およそ10年という歳月をかけながら、毎年1戸以上のペースで資産形成を進めていくことが目安となります。

10年間といえば、長い時間のようですが過ぎ去ってみれば、あっという間です。東日本大震災、安倍内閣への政権交代、ギリシャ金融危機、消費税10%、コロナショック、そして東京オリンピック。少し出来事を挙げるだけでも目まぐるしいこの10年の間、あなたはどのように過ごしてきたでしょうか。資産形成の歩みを進めずに過ぎた時間はもう戻ってきません。

不動産投資は一発逆転のギャンブルではなく、長い目で着実に資産を増やしていかなければならないのです。ただ、時間をかければ誰もが資産を築くことができることも東京中古ワンルーム投資の魅力のひとつです。10年という時間を最大限に活用してコツコツと資産形成を進めれば、老後を待たずに経済的自由、そしてFIREという生活を手に入れることは決して不可能ではない未来の話です。

その未来を実現させてくれるものが東京中古ワンルーム投資です。何かしなければと思っているのであれば、今こそ東京の中古ワンルーム投資を検討してみてはいかがでしょうか。

重吉 勉
株式会社日本財託 代表取締役社長