コロナ禍にあって、住宅ローン返済の負担にあえいでいる人も多いと推察されます。実は住宅購入による家計の負担は、購入者の懐具合だけでなく、その時代の経済情勢によっても大きく異なり、現在とバブル絶頂期にあった1980年代を比較してみれば、その違いは明らかです。本記事では、過去30年間の新築マンション価格と住宅ローン金利、一般サラリーマンの給与の推移を見ながら、住宅購入の家計への負担についてシミュレーションしていきます。

株価は乱高下も、住宅ローンは「安定の低金利」

アメリカのバイデン新政権発足、各国による新型コロナウイルスへの総力対応など、世界は相変わらずあわただしい動きを見せています。それらを背景に、株式市場は実体経済に伴わない激しい値動きで、予断を許さない状況です。では、金融機関の融資金利はどうかというと、ほとんど変動していません。とくに住宅ローン金利(店頭・変動金利)は、バブル経済の崩壊とともに急降下したあと、20余年の長きにわたり緩やかな下降を続け、現在は年利2%台から上がらず下がらず、そのポジションをしっかりキープしています。

住宅ローンは、借り入れの際に固定金利と変動金利のいずれかを選ぶことができます。固定金利は完済までの支払い総額が概ね読めるので長期のライフプランが立てやすい一方、不景気に見舞われて想定外の給与減額やボーナスカットに遭っても、経済状況にそぐわない高金利のまま返済を続けなくてはなりません。それに比べて変動金利は、景気の状況に合わせて金利が変更されるので、経済状況に見合った返済額でムリなく支払いを続けることができます。

バブル崩壊以降に変動金利を選んで住宅ローンを組んだ人はラッキーです。なぜなら、日本で住宅ローン制度が始まった1950年代まで遡っても、この20余年間が一番低金利なのですから。逆に、バブル期真っ只中に固定金利で住宅ローンを組んだ人は、現在厳しい状況に陥っていると思われます。支払いが数か月滞った末、マイホームが競売に出されてしまったというケースもよく聞きます。

バブル期にマイホームを購入した世代は、好景気の恩恵を受けて高収入を得ていた、当時30歳代から40歳代のサラリーマンで、現在60歳代から70歳代の人たちです。多くのサラリーマンが現在の給与水準以上の収入を得ていたと思われるこの時期、都心の一等地では最新設備を網羅したハイスペックマンションや眺望豊かなタワーマンションの建設ラッシュがはじまりました。その波は東京だけでなく、神奈川・千葉など首都圏へも広がっていきました。

憧れのリゾートライクなマンションを買ったばかりに…

Aさんは当時35歳で、家族構成は夫婦2人のみ。老後はリゾートライクな余生を過ごしたいと、千葉県の湾岸エリアに建つタワーマンションを購入しました。このエリアは、都心主要駅へ20分程度でアクセスできる交通利便性の高さと、海辺の景色や潮風を感じながら暮らせるリゾート性を併せ持つ稀有なロケーションが人気で、1億円超のいわゆる「億ション」も数多く建てられました。高額にもかかわらず、新築物件の登録受付日には販売センター前に購入希望者が列をなしていたそうです。

Aさんが購入した住戸は24階建てタワーマンションの6階部分。高層階は億超えだったので、海辺がぎりぎり見渡せる低層階を選びました。物件価格7,000万円から頭金2,000万円を差し引いた5,000万円分を住宅ローンで返済することにしましたが、民間金融機関の変動金利は8%を超えており、かたや住宅金融公庫の固定金利は5%台だったので、迷わず固定金利を選びました。

借入額5,000万円×金利5%(固定・返済期間35年)=月額25万2,343円

月収は60万円前後あったため、毎月25万円程度の支払いに負担は感じません。バブル崩壊後もAさんの収入に大きな変化はなく、支払いが滞ることはありませんでした。しかし、購入の5年後に子どもが誕生。さらに定年退職間近の2011年に起こった東日本大震災の影響で勤務先の業績が悪化し、Aさんは早期退職の対象になってしまいました。

退職金は得たものの、転職先の給与は半減してしまい、あと10年続く住宅ローンの支払いが難しくなってしまったのです。ローン残債を調べると、購入価格の1/3が残っている状況でした。売却を想定して不動産業者に査定を依頼したところ、査定額より残債が上回る「オーバーローン」状態でした。

副業を始めてでもローンを支払い続けるか、売却してオーバーローン分は再度融資を組み直すか、売却後も賃借人として住み続けられるリースバック物件として売り出すか…。いずれにしても厳しい選択を迫られることになりました。

(※写真はイメージです/PIXTA)

年代によって「住宅ローン負担」はどれだけちがう?

1950年に住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)が住宅購入資金の貸付業務をスタートしてから、「お金を借りて家を買う」というスタイルが徐々に定着していきました。住宅金融公庫に次いで、民間金融機関も住宅ローン事業に参入しはじめ、この新たな融資制度のおかげで一般のサラリーマンでもマイホーム購入が容易になり、多くの日本人が「家を持つことが人生の目標、幸せな家庭の象徴」と考えるようになります。

 ★1950年代★ 

日本で初めて売り出された新築分譲マンションの価格は、3LDKファミリータイプで230万円ほどでした。現代と比べて物価が安かったためこのような低価格でしたが、当時のサラリーマンの平均年収も20万円前後でしたから、家計に占める住宅ローン支払いのウエイトは現在とさほど変わらなかったかもしれません。そして驚くことに、当時の住宅ローン金利は8%を優に超えていました。

 1980年代前半 

この頃から、住宅ローン金利は緩やかに下降していきます。下降したといってもマイナス1%〜2%(金利6%〜7%)程度です。当時のサラリーマンの平均月収は25万円(年収300万円前後)まで上昇しますが、新築マンションの価格相場も3,000万円台まで上昇しています。この時期にマンションを購入したら、月々どのくらいの返済額になるのかシミュレーションしてみましょう。

借入額3,000万円×金利6%(変動・返済期間35年)=月額17万1,056円

月収の約7割が住宅ローンで消えてしまう計算になります。

 ★1980年代後半★ 

住宅ローン金利、マンション価格相場ともに高騰します。サラリーマンの平均月収は30万円(年収400万円前後)、マンション価格相場も6,000万円台まで吊り上がり、住宅ローン金利は8%台に逆戻りします。

借入額6,000万円×金利8%(変動・返済期間35年)=月額42万6,156円

返済額が月収を超えてしまっています。しかし、これだけ高額でもマイホームを買える富裕層がいたのです。まさにバブル経済期の到来です。都心では10億円超の超高級マンションも売り出されました。

 ★1990年代初頭★ 

マンション価格相場は9,000万円台、住宅ローン金利は9%台まで吊り上がります。

借入額9,000万円×金利9%(変動・返済期間35年)=月額70万5,593円

もはや庶民に許される買い物ではありません。サラリーマンの平均月収も横ばいのままでしたので、購入検討の余地はありません。庶民のマイホームへの夢ははるかに遠のきました。

 ★1990年代中盤★ 

日本経済はバブル経済崩壊のときを迎えます。マンション価格相場は5,000万円台、住宅ローン金利は一気に3%台まで急降下します。

借入額5,000万円×金利3%(変動・返済期間35年)=月額19万2,425円

当時のサラリーマン平均月収が30万円前後でしたので、住宅ローン支払い額はその6割程度となりました。バブル崩壊により、庶民の夢が再び戻ってきたのです。

不動産市場は混沌、指値(値引き)が入れやすい状況に

住宅ローン金利の数値で考えれば、史上最低利率のいまが買いどきと考えることができます。それはマイホームだけでなく、投資不動産の購入も同じです。

多くの投資家は「コロナ禍の影響で不動産市場が混沌としている。オリンピック終了まで待たずとも、いまが買いのチャンス」と考えているようです。現在は、なんらかの理由で保有資産を現金化しなくてはならない人が増えており、指値(値引き)が入れやすいといわれます。この好機を逃す手はありません。

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