賃貸住宅の「管理費」や「共益費」、どんな用途に使われる？ 災害後の修繕にも？

　賃貸住宅に入居すると、毎月の家賃とともに請求されることのある「管理費」「共益費」ですが、どのようなことに使われているか分からない人も多いのではないでしょうか。台風や地震などの自然災害時、窓ガラスが割れたり、壁に亀裂が入ったりすることもありますが、そのような場合に使われることもあるのでしょうか。管理費や共益費の用途や、災害時の修繕費について、不動産コンサルタントの田井能久さんに聞きました。

管理費は管理人の人件費などに

Q.そもそも、アパートやマンションの管理費、共益費は何に使われるのでしょうか。

田井さん「管理費は賃料の入金管理や集金、借り主のクレームに対応する際の費用、管理人の人件費、清掃に使われる費用などを指します。共益費は、廊下や玄関などの共用部分の電気水道代に使われるのが一般的です。なお、修繕にかかる費用は修繕費として計上され、家賃収入から大家が支出するのが一般的だと思います」

Q.賃貸物件において、大家と管理会社の役割は。

田井さん「大家はその不動産の所有者で、借り主に居住空間を提供し、その対価として家賃をもらいます。管理会社は大家さんの委託を受けて、その不動産が快適に住めるような維持や管理をしています」

Q.風呂や備え付けのエアコンなど、物件の設備が経年劣化によって故障した場合、修理もしくは新たな設備の購入費用は、誰が負担するのでしょうか。

田井さん「通常の使用による経年劣化の場合は、基本的に不動産の持ち主である大家が負担します。しかし、乱暴な使い方をするなど通常の使い方以外で発生したと思われる故障については、借り主が負担することになります」

Q.では、台風や地震などの自然災害で住宅内の窓ガラスや壁が損傷した場合、修繕費は誰が負担するのでしょうか。

田井さん「台風など事前に被害が予想されていながら、テープなどの補強もせず放置した結果割れてしまった場合は、借り主が『善管注意義務』（通常期待される程度の注意をする義務）違反を問われる可能性はあります。

しかし、そのような特殊な場合を除き、通常は大家が負担し、大家が入っている保険でその費用をカバーするものと考えられます。発生が予測できない地震で割れてしまった場合も同様です。その修繕には、管理費や共益費は使われないと思います」

Q.賃貸住宅の鍵が開けにくくなったため、管理会社に問い合わせたところ、「業者は手配するが修繕費は借り主の負担」と告げられたケースがあります。この場合、本当に借り主が負担しなければならないのでしょうか。

田井さん「入居時、新しい鍵が欲しければ借り主の負担で新品の鍵に交換することが多いように、鍵は『賃貸人の物』という感覚が大家や管理会社側にはあるようです。断言はできませんが、通常は管理費から出すものではないと思います。

ただし、入居前から設置されている鍵をそのまま使い、その後、通常使用していたのに経年劣化によってさびてしまった場合、借り主が負担するものではなく、大家側が負担すべきでしょう」