スルガ銀､｢膠着2年半｣アパマン融資の視界不良

2023年12月13日 5時20分

シェアハウス融資が解決を見た一方、1棟アパート・マンション融資はいまだ尾を引いている（撮影：今井康一）

「シェアハウス以外の投資用不動産向け融資についての当社対応状況」。11月22日、スルガ銀行がこんな表題のプレスリリースを公表した。シェアハウス以外の投資用不動産、とは1棟アパート・マンション（アパマン）を指す。

今年4月以降、スルガ銀はアパマンオーナーが結成した弁護団との交渉状況を開示しており、今回が2度目の公表となる。

弁護団側は計864物件のアパマン融資について、「書類改ざんなどの不正行為によって、オーナーが高値づかみをさせられた」と主張。元本カットを求めて、スルガ銀と交渉を続けている。

2018年の発覚以来、投資用不動産をめぐる不正融資に揺れてきたスルガ銀。2022年にシェアハウス「かぼちゃの馬車」の問題が終局した一方、いまだ懸案となっているのがアパマン融資だ。スルガ銀は早期解決に向け落としどころを探るも、弁護団との溝はなかなか埋まらない。

41回――。アパマンオーナーの弁護団が発足した2021年5月から2023年11月末までの間に、スルガ銀と弁護団との間で行われた交渉回数だ。2年半が経過しても協議は平行線をたどっている。

シェアハウスのケースでは、交渉開始から解決までに2年を要した。シェアハウスオーナーが弁護団を結成したのは2018年3月。以後スルガ銀と50回以上もの折衝を重ねた末、2020年3月にオーナー257人とスルガ銀との間で和解が成立した。

残るオーナーとも翌2021年、2022年に和解にこぎつけ、スルガ銀は一連のシェアハウス問題から解放された。

シェアハウスが全面解決に至った背景には、2つの要因がある。1つはシェアハウスの特殊性が、スルガ銀に譲歩の余地を与えたことだ。

シェアハウスは投資用不動産としてのマーケットが未成熟ゆえ、行内でも審査ノウハウが確立していなかった。不動産業者が画策した非現実的な収益計画を見抜けず、オーナーに高値づかみをさせてしまった。

行員による不正行為の有無は脇に置き、あくまで審査不備の責任を取る形式を裁判所の調停委員が認定し、スルガ銀は和解に応じた。

もう1つは代物弁済に似た、「奇策」とも言えるスキームが機能したことだ。スルガ銀がシェアハウス向けの貸出債権を投資家に売却し、オーナーは投資家にシェアハウスを差し出すことで、銀行・オーナー間の債権および債務を帳消しにした。

幸いシェアハウスの多くは首都圏の好立地にあり、入札には複数の投資家が参加。最終的にアメリカ投資ファンド「ローンスター」が落札し、現在は賃貸住宅として運用している（詳細は2022年4月10日配信記事：「かぼちゃの馬車」再生狙う米投資ファンドの勝算）。

シェアハウスでは早期解決の決め手となった2つの要因が、アパマンでは通用しない。

成熟したアパマン市場では審査の不備に原因を求められないうえ、「案件ごとに事情は異なるため、（シェアハウスのような）一律の解決はできない」（スルガ銀）。

代物弁済スキームも、地方物件の多いアパマンでは投資家が名乗りを上げる見込みは薄い。

膠着状態に陥る中、スルガ銀は2022年5月に「早期解決フレームワーク」なる解決策を弁護団に提案する。アパマン融資を案件ごとに以下の3つの基準に当てはめ、適合すればスルガ銀が解決金を支払う内容だ。

条件付きながら解決金を支払う試案によって、アパマン問題は前進するかに見えた。だが、弁護団の態度を軟化させるには至っていない。基準の適合要件が厳しく、ほとんどの案件がふるい落とされたためだ。

弁護団が試験的に24物件を提示し、スルガ銀に基準適用を求めたところ、まず第1段階で16物件が弾かれ、さらに第2段階で6物件が除外された。最終的に解決金の支払い対象となったのは2物件のみで、スルガ銀から提示された解決金も、弁護団が納得する水準ではなかった。

「高値づかみ」の有無を判断する第1段階では、レントロール（家賃明細表）が重視された。物件価格は家賃収入から逆算して決まるため、レントロールの数字が実際に入居者が支払う家賃よりも水増しされていると、オーナーは不当に高い価格で物件を購入させられたことを意味する。

だが、関係者によれば、単にレントロールが実際の家賃から水増しされただけでは要件には足りず、2割程度の大幅な乖離がなければ高値づかみとは認められなかったという。

第2段階においても、不正行為が確認されただけでなく、行員の関与を裏付ける証拠が必要な点がネックとなっている。早期解決フレームワークは現状、宙に浮いた状態だ。

手詰まり感が漂う中、スルガ銀は交渉の枠外に活路を見出そうとしている。交渉の決着を待たずして、オーナーにアパマンの売却を促すことだ。

スルガ銀によれば、2022年9月から2023年9月までの1年間で64物件が売却によってオーナーの手から離れたことで、弁護団が受任する案件からも外れた。昨今の不動産市況の高騰が、もっけの幸いとなった。

実はスルガ銀にとって、シェアハウスないしアパマン問題は財務面での重荷でなくなりつつある。

前者は代物弁済スキームによって、バランスシート上からはほぼ消えた。後者も弁護団が受任するアパマンは引当金や担保などでほぼ100％保全し、2022年からは弁護団が受任していない物件についても、延滞を重ねている場合には予防的引き当てを進めている。

ピーク時に1300億円を突破した実質与信費用は、2025年度以降は年間30億円程度で平準化する見通しだ。

それでも、金融庁が2018年10月にスルガ銀に発した業務改善命令はいまだ解除されていない。

命令の中で金融庁は、「シェアハウス向け融資及びその他投資用不動産融資に関して、金利引き下げ、返済条件見直し、金融ADR等を活用した元本の一部カットなど、個々の債務者に対して適切な対応を行うための態勢の確立」を求めている。

アパマン問題が解決しない限り、投資用不動産にまつわるガバナンス体制が刷新されたとはみなされない。

「アパマン問題の解決は重要な経営課題。1日でも早い解決を希望している」。11月に開催された決算説明会において、スルガ銀の加藤広亮社長はこう述べた。だが、有言実行に向けた打開策は見つかっていない。

（一井純：東洋経済記者）