繰り上げ返済を急ぐ人が気づいていない重要事実
繰り上げ返済を無理に進めないほうが良いケースがあります（写真：takeuchi masato／PIXTA）
「住宅ローンの繰り上げ返済はお得だからしなくてはいけない」
そういう話を聞いたことはありませんか？ これは果たして正解？
水上克朗氏の著書『見るだけでお金が貯まる賢者のノート』から一部抜粋、再構成してお届けします。
繰り上げ返済はいったいどれぐらいお得？
住宅ローンにおける繰り上げ返済は、毎月の決まった返済とは別にまとまったお金を一時的に返済することです。
返済方法は「返済期間短縮型」（毎月の返済額はそのままで返済期間を短くする）と「返済額軽減型」（返済期間はそのままで毎月の返済額を少なくする）があります。どっちがお得かというと、「返済期間短縮型」です。繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、金利が高いほど総返済額の削減額は大きくなります。
たとえば借入額3000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.4％、毎月返済額9万392円（元利均等返済、ボーナス払いなし）のローンを、借り入れから10年経過後に500万円の繰り上げ返済（返済期間短縮型）を行った場合はどうなるでしょうか。
答えは6年3カ月の返済期間短縮効果につながり、総返済額は約179万円お得になります。
（出所）『見るだけでお金が貯まる賢者のノート』（自由国民社、以下同）
（外部配信先では図表などの画像を全部閲覧できない場合があります。その際は東洋経済オンライン内でお読みください)
返済期間については、「住宅ローン繰り上げ返済シミュレーション」でネット検索し、項目を入力すれば、誰でも簡単に繰り上げ効果を確認できます。
繰り上げ返済は「早い時期に行う」ほど、そして「金利が高い」ほど、利息が減る効果が大きくなります。Web経由で手続きすると、繰り上げ返済手数料が無料のケースが多くなっていますので、少額でも繰り上げ返済するほうが、少しでも利息を軽減できます。
一方、「繰り上げ返済はお得だからしなくてはいけない」と思い込んでいる人が多いのですが、繰り上げ返済をしていいのは「手元に大きなお金の余裕がある時」に限ります。貯金を切り崩してまで繰り上げ返済を行うのは、住宅ローンの利息軽減以上に家計のリスクを増やす可能性があるからです。
子どもがいる場合は、教育費作りが最優先です。子ども自身が多額の奨学金に頼らなくてもいいように、18歳までには1人につき、入学金と4年間の授業料の400万円程度は貯めておきたいところです。
若いほどこれからお金が必要となる局面が多くなります。そもそも繰り上げ返済をすると団体信用生命保険（返済している人が亡くなった場合返済が免除になる保険）の保障額を減らしていることにもなります。万が一のことがあったら団体生命信用保険でカバーされるのであれば、必要な時にお金を使えるようにしておくためにも、無理して繰り上げ返済をする必要は薄いのです。
「住宅ローン控除」の適用期間を待つほうがいい？
住宅ローンの金利によっては、「繰り上げ返済は早い時期に行うほどお得」というルールに当てはまらない場合があります。住宅ローン控除適用の存在です。
住宅ローン控除は年末のローン残高の1％分（2022年度改正0.7％）の税金が原則として10年間（改正13年間）安くなる制度です。最大控除額は、一般住宅で年40万円（改正21万円）です。
残高が多いほど控除額が多くなるので、住宅ローン控除の適用期間に繰り上げ返済をしてしまうと本来受けるべき控除が減ることになります。一方、繰り上げ返済をして期間を短縮すれば、その期間の利息が減ります。3000万円（一般住宅）を返済期間35年で借りた場合、繰り上げ返済と住宅ローン控除ではどちらがトクかシミュレーションしてみましょう。
�〃�り上げ返済しない場合
�∨菁�100万円ずつ10年間（13年間）繰り上げ返済した場合
��10年後に1000万円（1001万円）まとめて繰り上げ返済した場合
3つのパターンで比較してみます。
金利1.4％の場合、ローン開始1年目から毎年100万円（77万円）ずつ10年間（13年間）繰り上げ返済した方が、10年（13年）後にまとめて繰り上げ返済するよりもお得です。
繰り上げ返済による利息軽減効果＞住宅ローン控除による減税効果です。金利が0.6％であった場合は、毎年100万円（77万円）ずつ10年間（13年間）繰り上げ返済するよりも、10年（13年）後にまとめて繰り上げ返済する方がお得であることがわかります。
このように金利が低い場合は、住宅ローン控除を優先したほうがいい場合があります。
実際は借入額、所得、残返済期間（住宅ローン控除は残りの返済期間が10年（13年）を切ると受けられなくなる）、繰り上げ返済時期などによっても変わってきますが、判断の目安は金利が1％（0.7％）より高いか低いかです。住宅ローン控除を所得税と住民税で全額利用できているかも確認するといいでしょう。
繰り上げ返済するぐらいなら資産運用できる？
住宅ローン返済中に、まとまったお金が用意できた場合、繰り上げ返済を行うか、資産運用するか、迷っている人もいるのではないでしょうか。繰り上げ返済を行うことで、利息軽減により総返済額の削減効果を得られますが、それよりそのお金を長期に資産運用にまわすことのほうが得策となる可能性もあります。
試算してみましょう。
まず借入金3000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.4％、元利均等返済、ボーナス払いなし、借入から10年経過後に300万円の繰り上げ返済（期間短縮型）を行った場合。総返済額は約113万円の削減となり、返済期間についても3年9カ月の短縮効果があります。
次に、300万円を今後25年かけて運用した効果を見てみましょう。株式投資で得た利益や、預貯金の利子、投資信託の分配金には税金が課されますので、その税率を20％と想定します。
投資資金を年1％で運用できたら約68万円、年1.5％で約108万円、年2.0％で約153万円の運用益になります。運用益が非課税である一般NISAなどへの投資だったら、年1％で運用できれば約85万円の運用益、年1.5％になれば約135万円、年2.0％なら約192万円の運用益が出ることもありえます。
定年退職時点のローン残高は？
投資の場合は不確定な要素も少なくありませんが、リスクを取らなければリターンがないことなども鑑みて、繰り上げ返済と投資のどちらが効果的なお金の使い方なのかは、考える余地が出てきそうです。
最後に考えたいのが定年退職時点でのローン残高を想定して対応しておくことです。
ちなみに、老後の夫婦2人が受け取る年金収入の平均は月22万円（夫：会社員、妻：専業主婦）、最低日常生活費だけで22万円です。
つまり、持ち家があってローン返済が終わっていて、やっと年金収入だけで生活費が成り立つ状況です。年金収入だけでローン返済を続けるのには無理があるのです。必ず定年退職時のローン残高を確認し、退職金や貯蓄で返せる範囲なのか、しっかりとシミュレーションしてから返済期間を決めましょう。退職金をローン返済に充ててしまった後、老後資金が残っているかどうかを考えることが大事です。
（水上 克朗 ： ファイナンシャルプランナー）
