孤独死=高齢者の大誤解｢5割超は65歳未満の人｣だ
マイホームを賃貸に出すときの留意点を解説します（写真：Graphs／PIXTA）
知り合いが賃貸に出したマイホームで、孤独死が発生した。判明したのは、死後2カ月半を過ぎてからのことだった。コロナ禍で外出自粛しているさなかのことで、隣人を見かけないことにだれも違和感を持たなかった。
孤独死とは、誰にも看取られることなく亡くなったあとに発見される死のこと。通常なら遺体が放つ臭気が鼻について近所の通報で判明するものだが、習慣的に付けているマスクで匂いに鈍感になっていたためか、あるいは、物件の造りが良かったのか、両隣もまったく気づかなかったという。
マイホームについて「住まなくなったら貸せばいい」と考えている人は、入居者の孤独死リスクも視野に入れておきたい。
主な孤独死リスクは2つ
主な孤独死リスクを挙げると、�仝蕎�回復に費用がかかること、��以後の家賃収入について減額したり空室になることで家賃収入が減ること、に集約されるだろう。
1点目の原状回復費用については、亡くなってからあまり日数が経っていないなら、遺族だけで部屋に残された遺品の整理・片付けを済ませることは可能だ。だが、今回のケースのようにかなり経ってから発見された場合は、除菌・消臭、害虫駆除などのために特殊な清掃業者の手を借りざるをえない。
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その費用は遺族が負担するべきものだが、保証人と連絡がつかない状況であったなら、家主（つまり自分）が捻出することもありえる。最悪の場合、検死後の警察からの遺体の引き取りや葬儀、埋葬まで担うケースもある。
2点目の家賃収入について、いったん孤独死が起きてしまうと、次の入居者はなかなか決まらないものだ。
仮に、マイホームを転勤の間だけ貸したものの、その物件で孤独死が発生してしまったことを想像してみると、転勤から戻ったときにその物件に果たしてもう一度住む気が起きるだろうか。同様に、引き続き貸しに出したとしても、心理的抵抗感から入居者がなかなか決まらないことは容易に想像できる。
「孤独死が起きたことを黙っていたらわからないのでは」と思う人もいるかもしれないが、この手の情報はこれまで入居希望者に伝えなければならないものとして扱われてきた。
2021年10月8日に新たに策定された国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」においても、他殺・自死・特殊清掃が行われた場合、賃貸取引は原則的に概ね3年経過後は入居希望者にその事実を告げなくてもよいといった基準が示されている。
逆に言えば、孤独死で特殊清掃をしたケースについては、その事実を3年が経過するまでは入居希望者に伝えなければならないと解される。その結果、家賃を下げざるをえなくなったり、入居者が現れず家賃収入が途絶える可能性は否定できない。
転勤をきっかけに人に貸す人の多くは、転勤先の住まいの家賃と自分が住まない家のためのローン返済を二重に負担する。そのため、ローン返済の原資とする予定だった家賃収入が心もとなくなることは、想像以上にきつい。
“孤独死リスク”を避けられない現実
「孤独死が怖いなら、高齢者に貸さなければいい」という考え方もよく耳にするが、実は、孤独死は若い人にも多い。
一般社団法人日本少額短期保険協会の「第6回孤独死現状レポート」によると、孤独死者の平均年齢は男女ともに約61歳で、高齢者に到達しない年齢（65歳未満）で亡くなっている人の割合は男女ともに50％を超えるという。つまり、現在は、どのような年代の人でも孤独死するリスクは避けられない現状がある。
なお、同レポートによると死因別では病死65.6％、自殺10.9％、事故死1.3％、不明22.2％となっている。発見までの日数は3日以内39.4％、4〜14日29.3％、15日〜29日15.3％、30〜89日14.5％、90日以上1.5％と平均で17日かかっている。
そのため、持ち家を人に貸す際に確実にやっておきたいことは、まずは、保証人をしっかり確認することだ。いざというときにすぐ駆け付けられるところに住む保証人の確保は重要だ。遠くに離れた高齢の親戚などを保証人に立ててきた場合は、もしものときに、遺体や荷物の引き取りが難しくなる可能性がある。
家主によっては、ひとり暮らしの入居希望者は避けるとも聞く。もしものときの遺体発見が遅れる可能性も高く、自殺も孤独死もひとり暮らしのケースが当然に多い。
近年の夏の暑さは目を見張るものがあり、ひとり暮らしの人が就寝中に熱中症になってそのまま亡くなる事態も。保証人の確認のときに“すぐ駆けつけられるところに住む”とあるのは、体調が悪いときに呼べる人という意味も兼ねている。
また、できる備えはしておくという視点からは、もしものときの金銭的な負担をカバーするために、保険の活用も視野に入れておきたい。
大事なマイホームを人に貸すと決めたら、いわゆる“孤独死保険”は前向きに検討したい。各社で商品性は異なるが、孤独死などで特殊清掃が必要となり、その費用を家主が負担することになった際に、家主が保険金を受け取れるしくみが一般的だ。
入居者が契約するプランと家主向けプランがあるが、家主向けのプランとしては5棟10室や一棟まるごと、あるいは行政向けのプランなどが、少額短期保険会社を中心におよそ10年前から開発されてきた。
近年では、マイホームなどの1室でも火災保険の特約として手軽に備えらえるプランが、損害保険会社を中心に“家主費用特約”として登場してきているので調べてみるといいだろう。家賃滞納対策と孤独死保険をセットにした自主管理大家向けプランを扱う業者もあり、選択肢は増えてきている状況のため、自分にあったプランを選びたい。
◆「家主費用特約」の例
（あいおいニッセイ同和損保・三井住友海上火災の場合）
特徴：
賃貸住宅内での死亡事故（自殺・犯罪死・物的損害を伴う孤独死）が発生した場合に、空室期間や値引き期間が発生したことによる家賃の損失、家主が負担する原状回復費用・遺品整理費用などを補償する。
主な補償内容：
空室期間の家賃損失：家賃月額×空室期間（最大12カ月間）
値引期間の家賃損失：値引前後の家賃月額の差額×値引期間（最大12カ月間）
修復・清掃・脱臭費用等の現状回復のための費用や遺品整理費用等（最大100万円）
※本特約を付けるには、家賃収入特約（賃貸している住宅が火災などにより損害を受けた結果、被った家賃収入の損失を補償する特約）を付帯していることが必要
また、マイホームを人に貸すことにしたなら、「施設賠償責任保険」は付けておきたい。この保険は、所有・使用・管理する物件に基づく賠償責任をカバーするしくみで、火災保険の担当者に相談すれば、特約の形で入ることができるのが一般的だ。
隣人に迷惑をかけたときに備えるなら個人賠償責任保険で備えるのが一般的だが、人に貸したマイホームには自分は住んでいないから、その物件に起因する賠償責任には対応できない。火災保険の見直し時に「施設賠償責任保険」も視野に入れておこう。
