築60年・老朽化マンションが「絶望でした」恐ろしすぎる末路

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国民の約10人に1人は分譲マンションで生活している今、マンションに住む人たちは大きな危機に瀕している。老朽化と大規模修繕、管理組合との付き合い、住民の転居と高齢化……。マンション購入時には明かされない課題を解説。 ※本記事は幻冬舎ゴールドライフオンライン掲載の書籍『分譲マンション危機』(幻冬舎MC)より一部を抜粋したものです。

住人は知らぬ間に「集団犯罪」に加担している?

◆ゴーストマンション問題の大変さに気付いた時点では既に手遅れ

高経年分譲マンションの管理不良が、社会的に目立ち始める2030〜2040年頃には、行政機関やマスコミにも、社会問題として取り上げられると考えています。

「逃げ得」という集団犯罪(※写真はイメージです/PIXTA)

建設時期が先行している分譲マンションの管理不全は、築60年とか70年のマンションには多数現れてきます。 

ここらあたりになってくると、該当する分譲マンションの区分所有者たちも、自分たちの問題として認識し始め、管理会社に委託管理をしている場合は管理会社などに、自主管理の場合は、外部の相談機関に足を運び始めると思われます。

このように、今後のことを心配し始める区分所有者がおられれば、まだましかもしれませんが、このような時点になっても、なおかつ、だれも動かない分譲マンションもあると思います。人間というものは、こういうものなのです。自分に直接痛みがないものには関わりたくないのです。たとえ、なんとかしなくてはならないと感じ始めたとしても、自分1人ではどうしようもないと考えてしまいます。

また、区分所有者の1/5以上の賛同を得て、管理組合理事会に問題提起をしたとしても、真面目に取合ってくれないものと思われます。あなたの住んでいる分譲マンションは、そういう分譲マンションだったということです。だからこそ、このような将来不安を持つ管理不全マンションになったのです。

その生気のない、ただ浮遊するだけの状態を、不全浮遊の限界マンションといいます。一般社会からみれば、そのような分譲マンションは、迷惑な話であり、厄介者で奇異な目線で見られる存在となります。行政による税金を使った解体の行政代執行はないでしょう。

仮に、100戸の分譲マンションの解体費は、少なく見積もっても3億円はかかるかもしれません。無理です。代執行してもらえる(=逃げ得)は、これはもはや集団犯罪という他ありません。

「解体準備積立金」目安の金額はなんと…!

自分の分譲マンションだけはこのような事態になることを避けたい

自分の子どもや孫が、引き続き、この分譲マンションに住めば良い、というイメージを持っておられる区分所有者にとっては、このマンション終焉期の設定や終焉処理まで見通しされていることで、納得して、次世代に引き継ぐことや終焉期を迎えることができ、また、終焉期を迎えるまでのモヤモヤとした、心配や不安を払拭して、安心して生活できることになると思われます。

見通しをつけることは、早ければ早いほど計画の立案は行いやすいのです。理想は、新築当初から解体準備積立金の仕組みがあることです。築80年間で1住戸当たり300万円の解体準備積立金を目標に積立てられれば、最終局面での区分所有者の負担感は軽減できます。

この解体準備積立金という新たな負担分は、長期修繕積立金の内容を吟味し、ムリ・ムラ・ムダをなくす工夫をして、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の修繕積立金の額の目安、例えば15階未満の延床面積が5000〜10000平方メートルのマンションなら、修繕積立金を202〜230円/平方メートル・月前後(ガイドラインでは、平均値は202円となっています)で計画することができれば、解体費用や、その途中での災害被害の復旧にも使うことができる「しくみ」をつくることが可能と考えています。

このような「しくみ」が組み立てられれば、将来にわたって、終焉処理時点でも対処できることになり、将来に対する安心感も得られることになります。

「築60年老朽化マンション」の残酷すぎる結末

全ての分譲マンションも究極的には終焉を迎え管理組合の解散と建物の解体をしなければいけない

建物自体は取り立てて老朽化していないように見えるのに、「終焉を迎える?」とは、どういうことなのか理解ができないというか、そのようなことまで考えが回らないのです。以前からズーッとです。たとえ、管理組合の中のある人が「将来が心配なので検討いたしましょう」と意見を言い出しても、他の区分所有者からは振向きもされず、ズーッと無視されてきた事柄なのです。あまり声高に言うとマンションにいづらくなることになります。

ところが目先の問題として、管理会社から管理委託契約の継続を断られたり、マンション保険の高額な保険料の要求に戸惑ったり、あるいはマンション転売の依頼先の不動産業者から冷たくあしらわれて初めて、自分の問題として理解されるのです。しかし、その時点では、事態は改善されにくいといいますか、無理だと考えます。

築60年から70年の老朽化した分譲マンションですよ。再販価格は10万円/専有面積平方メートル当たりで、いわゆる資産価値はなくなっていて、区分所有者も高齢化を通り過ぎて空き住戸は多く、区分所有者にも外国人が増え、文化の違いによるトラブルや賃貸人のモラルの低下、だからといって修繕積立金とか将来をどうするのかという話し合いやコンセンサスもなく、ただ漠然と日々を過ごすだけの状態に陥っているのです。

この時点で騒ぎ出しても、やはり賛同者は少数と思われます。見限った区分所有者は転売を試みます。どのような人が転入して来るかは無関心です。分譲マンションというのはこのようなものなのです。そのようなことは無い!違う!と言われる分譲マンションは、まだ救いがあるのかも知れません。

※本記事は連載『分譲マンション危機』を再構成したものです。