「築10年マンション」で問題多発…日本の家の厳しすぎる事情

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マンションや家のような大きな買い物は後から後悔やトラブルが起こらないように事前に入念な準備を行うことが大切です。本記事では、マンションの「耐久性」を実現する8つの条件を紹介します。 ※本記事は、書籍『これからのマンションに必要な50の条件』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「納期優先、コスト優先」下請け会社の厳しい事情

条件1:現場管理が元請会社の社員である

集合住宅の工事の過程には多くの業者が関わります。どの業者もできるだけ利益を上げたいと考えるのが一般的ですから、予定通りに現場を終えて、すぐに次の現場に移る場合も少なくありません。

すると、どうしても品質よりも納期が優先され、結果として、明らかにやり直しが必要な場所であっても隠蔽する、という事態につながりかねません。また予算が決まっていても、少しでも利益を多く残そうと考え、コスト圧縮を図る場合もあります。

あるいは、作業を早く終わらせるために、見えないところでコンクリートに余分に水を混ぜて、型枠への流し込み時間を短くしてしまう、という問題も横行しています。

これでは、コンクリートの品質を守ることはできません。

もちろん、良心的な業者も数多くあります。一方で、近年の建築ラッシュや深刻な人手不足で、手を抜きがちな職人に仕事を頼まざるを得ないケースが出てきてしまうのです。しかし、集合住宅はオーナーからすれば大事な資産であり、住み手からすれば命を守る器です。万一のことがあってからでは取り返しがつきません。

(※写真はイメージです/PIXTA)

ですから、元請会社が現場監督となり、施工の過程において一から十までしっかりと目を光らせる必要があるのです。

元請会社は、1億円の予算があるとすれば1億円の予算を使い切って、次の受注につながるように、できるだけいいものを造ろうと考える場合がほとんどです。

また、施工不良は、5年後、6年後になって明らかになることが少なくありません。不測の事態になったときに、社員であれば、「誰が、あの物件の現場監督だったのか」と追及され、責任を問われます。会社に長く勤めようと思えば、決して、いい加減なことはできないのです。以上の理由から、元請会社の社員がしっかり現場監督をしていることが必要だといえます。

「報告書はあいまいに」品質をごまかす手法

条件2:工事中の現場を見せることができる

戸建ての場合、施工中の物件を施主が見に行くケースは多いと思います。

集合住宅でも、しっかり施工しているのであれば、オーナーが見に行ったときに「どうぞ」といって現場を見せることができるはずです。「危険ですからやめてください」などと拒否する場合には、見せられない不都合な事情があると考えてしかるべきです。

より安心できるのは、ISO9001などを取得している事業所です。

ISO9001は、製品やサービスの品質保証を通じて、顧客満足向上と品質マネジメントシステムの継続的な改善を実現する国際規格です。品質維持の体制に対して認証されている場合は、品質マネジメントシステムに基づいて何回もの検証や検査活動を行っていると考えられます。

そうした事業所であれば、施工の手順もきちんと確立されているはずです。

また何かクレームが起きたときにどう対応しているか、聞いてみるのもいいでしょう。施工ミスがあったときに誰が手直しの判断をして、「いつ」「どのように」直しているか、直したものについて「どこに」「どのように」報告書を出しているか、情報を公開できれば、しっかりした事業所といえます。

「いや、うちはミスはありませんから」「口頭で報告していますから、報告書はありません」といって詳細の報告を怠るような事業所は、建物の品質自体が低いことが少なくありません。

「住みやすさ」と「維持管理のしやすさ」のジレンマ

条件3:遮音対策のためコンクリートの厚さに工夫がある

快適な暮らしの実現のためには、外部からの音を遮り、住戸内の音を漏らさないことがポイントです。

それを解決するのは、木造や鉄骨などのほかの構造材と比べて遮音性に優れた鉄筋コンクリートです。鉄筋コンクリートは、適切な厚さを確保することで80 デシベル(地下鉄の車内の音レベル)を30デシベル(郊外の深夜の音レベル)まで抑えることができます。

鍵を握るのは「適切な厚さ」です。例えば、妻側(建物の端)の外壁に約150〜200mmのコンクリート厚を持たせることで、マイナス50デシベルの遮音が実現できます(図表1参照)。

[図表1]妻側外壁断面図、戸境壁断面図

住戸間の戸境壁と戸境床には、150mm以上という、日本建築学会が推奨する「好ましい性能水準」のコンクリート厚を確保することで、それぞれにおいてマイナス50デシベルを実現できるのです。

条件4:遮音対策、メンテナンス対応のため二重床になっている

遮音対策でもう一つ大切なのは、床への対策です。

戸境床(階下の部屋との境になる床)は、コンクリート床の上に、防振ゴム付きの束と呼ばれる支持脚を立てて、床の基盤材となるパネルを支える構造にする。つまり、二重床にすると生活音が低減できます。

ものを落としたり、人が動いたりすると、階下へ衝撃音が伝わります。衝撃音に対する遮音性能はL値という値で示され、数値が低いほど遮音性に優れています。

衝撃音はマンションで椅子を引きずる音や、スプーンなど硬くて軽いものを落としたときに発生する「軽量床衝撃音(LL−レベルライト)」と、子どもが椅子から飛び降りるなどしたときに発生する「重量床衝撃音(LH−レベルヘビー)」の2種類に分けられます(図表2参照)。

[図表2]床衝撃音等級と聞こえ方

※2008年に改正があり、「ΔLH等級」が採用されていますが、旧表示の(LL等級)がまだ一般的ですので、本書では旧表示を用い説明します。

日本建築学会では、LL−45等級(ΔLL〈供咫3相当)を学会推奨レベルに位置づけ、「スプーンを落とすと、かすかに聞こえ、上階の生活が多少意識される状態」としています。LL−40等級(ΔLL〈供咫4相当)は特別仕様レベルとされていて、「気配は感じるが気にはならず、上階で物音がするがこする程度」と表現しています。

住みやすさを極めるなら、レベルの高い遮音性能が求められます。二重の床は手間も工期もかかりますが、それによって遮音性能が上がることが分かっています。

また、二重床にすることで、コンクリート床とパネルの間に隙間ができるので、配管を収めることも可能になります。メンテナンスの際にはパネルを剝すだけで作業ができますので、対応がすばやく楽にできるというメリットもあります。

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条件5:バランスの良いスパン計画を採用している

柱と柱の間のことは「スパン」と呼ばれ、構造物としてのバランスを左右する重要な役割を果たします。経済的でバランスの良いスパンは、コンクリートの場合、窓側は6〜7m、壁側は10〜11mとなっています。

また、いくら計算上は問題ないとしても、極端に横に細長い建物やいびつな形の建物は、強風や地震対策の観点から避けたほうが安心です。バランスが良いのは、どこから力が加わっても耐えられるような均等な建物、すなわち、上から見たときにできるだけ正方形に近い形です。

建てる土地の形にもよりますが、バランスを考えたスパン、形にこだわるといいでしょう。

防水対策は万全に…水が建物をだめにする

条件6:防水対策が万全である

防水は集合住宅を守るうえで最も大切であり、コンクリートの品質管理とも密接な関係があります。

コンクリートの管理が悪いとクラック(建物の外壁や内壁、基礎などにできる亀裂やひび割れのこと)ができ、隙間が生まれます。すると屋上の防水層がダメージを受け雨漏りなどで建物に水が回ると、クラックを通って鉄筋に水が入り、鉄筋が錆びてしまいます。錆びは膨脹しますので、クラックがさらに大きくなり、加えてそこに水が入り、余計に錆びる…。この悪循環を繰り返すことで、建物の寿命が短くなってしまいます。

その対応策として、「誘発目地の設定」によるクラックコントロールが効果的です。あらかじめコンクリートのクラックが集中して入る場所を想定して目地を設定することで、目地にクラックが集まり見た目の美しさを保つことができるのです。

建物を長く維持するには、防水対策を万全にするべきです。10年程度に一度、防水検査をして、「そろそろ防水のメンテナンスをしたほうがいい」と専門家から言われた場合は、そこで一度手直しをしなければなりません。

規模にもよりますが、数十万円で済むはずです。

そこを放置してしまうと、建物全体へのダメージが広がり出費額も一桁、二桁変わってくるうえ、外観の著しい寂れにつながる恐れがあります。

10年持てば大丈夫「悪徳業者の手抜き工事」

条件7:10年後のメンテナンスを考えた仕様になっている

売買の対象が新築の建物である場合、一定の主要部分(住宅の構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分)では瑕疵担保責任の期間が10年となっています。

つまり、10年以内に瑕疵(欠陥)が見つかった場合、住宅事業者は無料で直さなければいけないことになっています。事業者としては、最低10年は持たせるように作らなければなりません。しかし、サステイナビリティを考えると、当然それでは不十分です。

瑕疵担保責任が切れたあとに、いかにメンテナンスをしやすくできるか、までを考えなければ、長持ちするマンションにはなりません。メンテナンスがしづらいと、必要な手入れもやりにくくなり、スラム化にもつながります。

条件8:パラペットの立ち上がりに工夫がある

メンテナンスのしやすさが考えられているかどうかを見極める一つのポイントは、マンションの屋上に上がって、パラペット(以下の図表3参照)の立ち上げの部分をチェックすることです。

[図表3]屋上のパラペット

パラペットとは、屋上の端部から立ち上がっている低い壁のことです。建物の先端を保護し、防水や転落を防止するためのもので、外周部を立ち上げる形で作られ、胸壁とも呼ばれます。このパラペットの立ち上がり部分が直角になっておらず、斜めになっていたり、金具などで補強されていたりする場合は、メンテナンスを考慮していると考えていいでしょう。

パラペットの立ち上がり部分が直角になっているとごみがたまりやすく、腐食したり、コンクリートや防水シートが破れやすくなったりします。これが、屋上からの雨漏りの原因につながるケースが少なくないのです。

また、先ほど言及した「10年後のメンテナンス」とは、「もの」についてのメンテナンスだけではありません。そこにどんな人が住むことになるかまで予想して作られていることが望まれます。