恐ろしい…「狭小住宅」「デザイナーズハウス」知られざる実態

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地震大国日本で住宅購入の際に留意したい「耐震性」。本記事では、耐震性を左右する「耐力壁」について見ていきます。

バランスよく配置していない場合は…

建物の強さを表す指標となる住宅性能表示の中にある耐震等級において、建築基準法レベルの耐震性では、3段階の中のいちばん下(等級1)です。ちなみに、建築基準法の1.25倍の強さが等級2、1.5倍が等級3となっています。

(※写真はイメージです/PIXTA)

耐力壁は、壁一つひとつの強さだけでなく、全体としてバランスよく配置されていることも重要です。四角形の部屋の場合はコーナーに配置し、上階と下階の耐力壁の位置もそろっていたほうが、揺れからくる力が均等に伝わります。

もし、バランスよく配置していない場合はどうなるのでしょうか。

建物には外から力がかかると、回転しようとする力が働きます。このときに、耐力壁の位置と強さのバランスがとれていないと、ねじれや変形を起こして倒壊につながってしまいます。

もうひとつ知っておきたい言葉に、「偏心率」があります。偏心率とは、強さのバランスがどれくらい偏っているかを数値化したものです。

建物の重さのバランスがとれる位置=重心と、外からの力を受けて回転しようとするときの中心=剛心。この2つの位置が離れているほど、回転しようとする力が大きくなり、揺れが大きくなるバランスの悪い建物だといえます。

現在の建築基準法では、木造住宅では偏心率が0.3以下であるように規定されています。しかし、それでは想定外の揺れに対応できません。住宅診断を行う専門家としては、0.15以下となるようにしておくことをおすすめしています。

恐ろしい…「狭小住宅」の知られざる実態

ポイント ビルトインガレージの住宅は詳しい診断が必須

耐震基準について解説してきましたが、これらは木造住宅3階建て以上の場合です。3階建ては、建築確認の申請時に構造計算の書類提出が必要とされているため、確認ができるというわけです。

では、木造3階建てで、構造計算がきちんと行われていれば、耐震性に問題はないのかというと、そうではありません。

耐震診断は、「壁の強さ」と「壁のバランスと偏心率」を数値化することによって診断します。つまり、壁の強さとその配置(壁のバランス)が重要だということです。では、1階に壁がない住宅の場合は、どうでしょうか。

基準を「ギリギリでクリア」している物件ばかり!?

最近、特に都心では、1階部分にガレージを入れ込んだデザイナーズハウスや狭小住宅をよく目にします。いわゆる「ビルトインガレージ」です。狭い立地ながら、工夫して床面積を確保したり、独特のデザインがなされた住宅として、人気を博しています。

しかし、このビルトインガレージの場合、道路から車を出し入れするために、道路に接している側には壁がありません。結果的に、建物の一部が空洞になるようなものですから、耐震強度を計算すると、「ギリギリでクリア」しているという物件がかなりあります。

新築の段階で、ギリギリでクリアしているということは、年数が経つことによって生じる劣化が起きた場合、基準値を下回るリスクが高くなります。

耐震診断では、劣化係数という数値も存在しています。新築の場合には、劣化係数は計算に含みません。しかし、この建物を、数年後に劣化係数を考慮した耐震診断をすると、確実に基準を下回るはずです。

都心や神奈川県で狭小住宅の購入を検討している方であれば、必ず入居前の耐震診断の数値を理解したうえで決断してください。

「耐震性」片面ばかりが強いと…

ポイント 耐震性をアップさせる「耐震補強工事」

建物の耐震性を測定する耐震診断。これは、建物の各階および各方向の壁面の強さを数値化することによって行います。

耐震診断を行った結果、耐震性が不足しているとなれば、補強工事が必要です。これは、診断で見つけ出した弱い壁面を、筋交や構造用合板などを使って補強する工事のことです。耐震性とは、建物全体の強さのバランスだと考えていただければよいでしょう。

たとえば、建物1階の北側の壁面の評点が1.6だとしても、反対側の南側の壁面の評点が0.9だとすると、片面ばかりが強いことからくるバランスの悪さで、耐震性が低くなってしまいます。逆に、北側が1.2であっても、南側が1.1であればバランスがよく、耐震性は高いことになります。

本来は、評点の数値は大きいほどよいのですが、片方ばかりがよくてもバランスがとれていないため、トータルとしての耐震性は低くなるのです。

こうした場合、耐震補強工事は、各階の各壁面の強さのバランスを考慮しながら補強工事を進めなくてはなりません。

「長年やっているから大丈夫です!」プロの恐ろしさ

ポイント 中古の場合は耐震補強工事の前に耐震診断が必要

中古住宅を購入する際に、確認していただきたいポイントのひとつが、新耐震基準で建てられているかどうかです。

1981年以前に建てられた旧耐震基準の住宅だと、耐震補強工事をする場合にも、相当な費用が発生してしまいます。その費用も購入費用として考えた場合、それでも購入したいかという点を検討すべきだと思います。

次に、購入することを決定したうえで、耐震補強工事に進む場合の注意点についてお話ししましょう。

リフォーム業者の中には、「長年やっているから、知り尽くしている」といったことを言う人が少なくないようです。しかし、これでは工事の前後で耐震性がアップしたのかを確認する方法もありません。

また、なんとなく耐震金物や筋交を取り付けたとしても、必要な箇所が補強されていなければ、状況は改善されません。しかも、工事のやり直しなどになると、費用がムダになるのはいうまでもありません。

まず、補強工事に取り掛かる前に、必ず、耐震診断を行うようにしてください。

どの場所を、どのように補強工事を行えば、耐震性が確実に上がるのか。現状、不足している耐震性を評点1.5以上にすることができるのか。施主となる自分自身が、この必要性を理解したうえで、工事に入ってもらうように進めましょう。そうでなければ、効果的な耐震補強工事はできません。

もし、耐震診断を行わずに、補強工事を行ってしまった場合は、これからでもいいので、耐震診断をされることをおすすめします。そのうえで、もしも耐震性が不足している場合には、あらためてリフォーム業者へ交渉してみてください。