駅名を譲った「目黒区・柿の木坂」なぜ農村が高級住宅地に?

写真拡大 (全3枚)

日本各所に点在する、高級住宅地。どのようにして高級住宅地となったのか、その資産価値はどれくらいなのか。富裕層が住む、知られざる高級住宅地のストーリーを紐解いていきます。今回ご紹介するのは、目黒区柿の木坂。

「都立大学駅」は4年間だけ「柿の木坂駅」だった

「渋谷」を出発し、横浜方面へと延びる東急電鉄東横線。沿線には「中目黒」や「自由が丘」など洗練された都会的なイメージの街が多く、人気の高い路線のひとつです。そのなかでも人気を集める「都立大学」駅。名前の通り、以前、東京都立大学があったからその名が付いている駅で、隣の「学芸大学」とともに、駅名の大学の最寄りではない駅として知られています。

この都立大学エリアには、高級住宅地として知られる3つの街があります。ひとつが駅の東側で環状七号線を超えたあたりの「碑文谷」、そして駅の西側で駒沢公園の裏手にあたる「八雲」、さらにこのふたつの街に挟まれた「柿の木坂」です。駅の西側、東横線の線路に近いほうから1丁目、2丁目、3丁目となります。

「柿の木坂」には交通の要所としてよく聞く「柿の木坂陸橋」があるので、耳にしたことはある、という人も多いでしょう。その名の通り、もともとは坂の名前です。柿の木坂陸橋交差点から、目黒通りを「都立大学」駅方面へと下っていく坂こそ「柿の木坂」。現在は舗装された真っ直ぐな坂道ですが、かつての「柿の木坂」は、西側へ大きく湾曲した急勾配な坂道でした。目黒や世田谷の農民が市場のある神田や京橋に向かうには荷車でこの坂を越えなければならず、それはそれは難所だったと伝えられています。

もともと郊外の農村地帯だった現在の目黒区ですが、関東大震災によって家を失った人々は西へ西へと移動。目黒区でも急激な都市化が進み、そのころ、東横線は開通します。しかし柿の木坂エリアの宅地化は遅く、昭和10年代までは呑川を中心とした農村地域のままでした。その後の戦争では柿の木坂全域は戦火は免れました。代々、この地を縁とする人が今なお多く住んでいるのはそのためです。

そんな「柿の木坂」ですが、最寄り駅「都立大学」は、「柿の木坂」駅として1927年に開業。4年間だけ、その名前で存在していました。そのことを残念に思う人もいるかもしれませんが、大学の存在は、このエリアのイメージを決定づけるものでした。

名前から感じられるのは「文化の薫り」。当時、東急(当時、東京横浜電鉄)は、沿線の開発を進めるにあたり、積極的に大学を誘致しようと試みます。レベルの高い大学の存在は、エリアのブランド価値をあげるために必須で、高級住宅地の醸成にも欠かせないものだったのです。

いまでも周辺には東京医療保健大学、桜修館中等教育学校、トキワ松学園、八雲学園など教育機関が多く集積していますが、少々年配の方であれば、「柿の木坂」と聞けばピンとくる存在があります。それは「柿の木坂幼稚園」。そこに通ったのは、旧紀宮清子内親王の黒田清子さん。皇族で初めて学習院以外の幼稚園に通ったことで話題になった幼稚園が、この地にあるのです。

柿の木坂は、東急電鉄の沿線価値の向上を目的に行なわれたブランド戦略によって形作られていった住宅地です。東横線の評判があがるにつれて、高級住宅地という印象を強くしていきました。

緩やかな傾斜地のエリアは、比較的整然と区割りはされていますが、戦火を逃れたエリアということもあり、細い路地も目立ちます。大きな通りから一歩外れた一帯に、低層のマンションや広い敷地をもつ古い日本家屋やモダンな洋風家屋などが並びます。一方で、低層のアパートなども点在するため、高級住宅地とはいえ、どこか親しみを感じられるでしょう。

とはいえ大物政治家の邸宅も点在し、高級住宅地としての確固たる地位を築いている柿の木坂。旧・呑川を暗渠化してつくられた緑の散歩道は四季を通じてさまざまな表情をみせ、この街の落ち着きを演出するのにひと役買っています。

柿の木坂通り※PIXTA

[図表1]柿の木坂周辺

柿の木坂に住む「会社役員と医師、支える配偶者」

沿線価値の向上を狙った大学誘致により、イメージが形作られ、高級住宅地へと成熟していった柿の木坂。文化の薫りがする高級住宅地には、どのような人が住んでいるのか、国勢調査(2015年)などの結果から、その傾向を紐解いていきます。

目黒区柿の木坂1〜3丁目に住んでいるのは9,306人で人口密度は16,920人/km2。山手線の外に位置する田園調布や成城など、邸宅中心の高級住宅地は5,000〜6,000人/km2なので、それらのエリアと比較すると、住宅の集積が目立ちます。

年齢別にみていくと、15歳未満が11.87%、労働生産人口である15〜64歳が68.14%と、東京区部の平均とほぼ同じで、子育て世代のファミリー層が多い傾向にあります。前出の通り、教育機関が充実し、また通勤・通学にも便利な東横線沿線ということもあり、ファミリー層から支持されていると推測できます。

世帯単位でみていくと、柿の木坂には4,517世帯あり、単身者世帯は42.53%。目黒区の平均51.01%を大きく下回り、ファミリー層の居住が多いエリアだということがわかります。特に柿の木坂2丁目の単身者率は4割を切る、38.54%。5世帯に3世帯はファミリー層というエリアです。また18歳未満の子どもがいる世帯は19.42%と目黒区の平均を5ポイント近く上回っています。特に柿の木坂2丁目は21.81%と5世帯に1世帯は、子育て世帯になっています。

持ち家率は、目黒区平均48.08%を大きく上回る55.15%。また1戸建てに住むのは1,902世帯で、全体の4割以上にのぼります。高級住宅地として知られる柿の木坂の邸宅に住む人たちの姿が徐々にみえてきました。

続いて、就業している人の属性をみていきます。柿の木坂に住む9,306人のうち、15歳以上の就業者は3,860人。職業分類別にみていくと、最も多いのが、「卸売・小売」で、「学術研究等」「情報通信」と続きます。さらに富裕層の代名詞である医師を含む「医療・福祉」で353人。特に柿の木坂2丁目は10.38%となり、10人に1人は医療関係者。また就業者のうち12.77%が企業の役員で、柿の木坂2丁目では17.23%と高水準になっています。さらに「家事」の割合が28%、柿の木坂2丁目では33%にものぼります。

2020年公示地価をみていくと、目黒区柿の木坂2丁目、都立大学駅まで徒歩11分の住宅地で、272万円/坪(82.5万円/m²)。山手線の外側のエリなので、都心ほど坪単価は高くはありません。該当の場所は、低層一般住宅が多い閑静な住宅地域58坪(193m²)のゆったりとした敷地の邸宅。土地だけで1億円超で、人気私鉄沿線の高級住宅地にふさわしい価格です。

東急東横線「都立大学」に近接する柿の木坂。沿線価値向上を目指した大学誘致によって、住宅地として成熟し、都内でも知られた高級住宅地として知られるようになりました。ただ敷地の広い豪邸が目立つエリアもありますが、高級住宅地という近寄りづらさはなく、少し背伸びすれば一般の会社員でも検討できそうな賃貸住宅もチラホラ。肩ひじ張る必要のない――。それが柿の木坂の魅力です。