レオパレスは入居率の回復が急務だ。写真は東京都中野区のレオパレス21の賃貸アパート（記者撮影）

建築した賃貸アパートの施工不良が発覚したレオパレス21。9月末にスポンサーが決まったと発表されたが、地に墜ちたブランドイメージ再生の足がかりは、いまだつかめていない。

そのレオパレスは10月9日、注目すべき数字を発表した。9月時点の入居率は78.09％にとどまったのだ。

目標入居率の達成は絶望的に

同社のビジネスモデルは、賃貸アパートの貸し主（オーナー）から賃貸物件を一括して借り上げ、入居者に転貸するサブリース業だ。オーナーにまとめて固定賃料を支払っているため、入居者が一定数を下回ると、オーナーに支払う賃料が入居者から受け取る賃料を上回る「逆ザヤ」状態になる。損益分岐点となる入居率は80％で、それを下回ると現金の流出が続くことになる。

2021年3月期は施工不良問題の影響に加えて新型コロナウイルスが直撃。賃貸アパートをまとめて借り上げる法人向け需要がふるわない。頼みの綱の外国人需要も蒸発し、5月に80％を割り込んだ入居率は8月には78.18％と過去最低を更新し、9月はそれをさらに下回った。

同社経営企画部の竹倉慎二部長は「足元では法人契約は戻ってきている」というが、2021年3月期の目標として掲げた平均入居率81.63％（2020年3月期実績は80.78％）の達成は絶望的な状況だ。

資材や人件費の高騰、自治体との工事計画の調整も遅れ、補修工事も遅々として進まない。9月末に公表した2020年4〜6月期決算では当期純損失として141億円を計上し、118億円の債務超過に転落した。

レオパレスは1000人規模の希望退職を募ることでコストを削減。保有不動産の売却によって現金の確保を急ぐが、債務超過の解消のためには、とにもかくにもスポンサー支援が不可欠だった。

金利14.5%で資金調達

そんな中、4〜6月期決算と同時に公表されたのが、アメリカの投資ファンド「フォートレス・インベストメント・グループ」による合計572億円にのぼる資金支援だった。

具体的には、普通株の割り当てで約120億円を調達し、新株予約権をつけて300億円の融資を受ける。さらに子会社の太陽光発電会社レオパレス・パワーの優先株を発行し、150億円を調達する。調達した資金は、補修工事に340億円、子会社の借り入れ返済に134億円、社債返還に65億円を充てるという。

驚くべきはその資金調達コストの高さだ。300億円の新株予約権付き融資の金利は、利息制限法の上限（15％）に近い年率14.5％だ。一定の入居率達成で年率10％に軽減されるとはいうものの、市場金利が0%に張りつく時代にあって法外な金利となっている。

子会社の150億円の優先株も最大7％の配当を支払うことになっており、年間で最大54億円もの収益圧迫要因となる。

そもそも債務超過の解消や子会社の借入金返済は、普通株の発行や子会社による優先株発行で実現できる。

不可思議なのは300億円の融資の必要性だ。借金の押し売りにも見えるが、レオパレスは「資金需要はいろいろなものが想定されるので……」（竹倉経営企画部長）と口を濁す。

フォートレスの正体とは

さらに、フォートレスはレオパレス・パワーの優先株を普通株に転換して、同社を手に入れることができる。レオパレス・パワーは賃貸アパートの屋上に太陽光パネルを置く売電事業を手掛けており、2020年3月期は4億4000万円の最終利益をあげている。

SMBC日興証券の田澤淳一シニアアナリストは、「（レオパレス・パワーから）あがってくる利益はファンドがすべて吸い取るということ。それでも（スポンサー候補がレオパレス側に示した）複数の提案の中で、これが唯一成立した条件だった」と解説する。

ある金融関係者も「レオパレスをつぶすわけにはいかなかった。施工不良は他社にもあり、国の監督責任も問われることにもなる。この低金利の中、地銀がレオパレスのオーナーに貸し込んでいるアパートローンは、2兆円ではきかないのではないか」と話す。

レオパレスにこのような過酷な条件を課すフォートレスとはいったいどんな存在なのか。

同社はニューヨークを本拠とする投資ファンドで、世界がリーマンショックにあえいでいた2009年から日本における不動産投資事業を本格化させた。

2017年にはソフトバンクの傘下に入るが、同年、全国10万6000戸にのぼる公営住宅不動産（旧雇用促進住宅）を取得。リフォームして、最低賃料2万円台をうたう「ビレッジハウス」として運用している。そのビレッジハウスの約5万戸で「複雑なリノベーション工事を実施・管理し、稼働率を約2倍にした」という。

法人契約が6割のレオパレスと、中低所得者中心のビレッジハウスでは入居者層が異なり、「賃貸営業を一緒に行うとシナジーも期待できる」（前出の田澤シニアアナリスト）という。

賃料減額要求がやってくる

だが、レオパレスの入居率を改善させるには適正な賃料設定が欠かせない。つまり賃料の減額だ。これは賃貸アパートのオーナーにとっては不利益になる。


東京都中野区のレオパレス本社（記者撮影）

レオパレスをはじめとするサブリース会社の多くは、オーナーに対して「10年間賃料固定」などとアピールしてきた。しかし、法的には10年契約の途中でも賃料を減額することが可能で、リーマンショック後、オーナーに賃料の減額や解約を突然通告するケースが続発。全国で賃料減額分の返還を求める訴訟も頻発した。

レオパレスは2011年ごろから契約を10年固定から2年固定に切り替える交渉を進め、その過程でオーナー側とのトラブルも発生した。いまでも数件が係争中だという。

同社は「2021年3月までは施工不良問題を理由に賃料の減額はしない」とオーナーに約束した。逆に言えば、2021年4月以降は、更新時期が到来した契約から「相場にあわせた賃料」（レオパレス）に順次変更されることになる。改定水準は不動産鑑定会社による客観的なものになるというが、賃料の実勢を考えると、大半の物件オーナーは減額を迫られるだろう。

「経年劣化や周辺環境にあわせて賃料が下がるのは当たり前」（都内のオーナー）という声もあるが、説明の過程で再び「サブリース問題」を抱えることは、もはや許されない。一方で、国土交通省は「（スポンサー決定で）局面は変わった。補修工事は早期に完了させるべきだ」（幹部）とする。

多額の金利負担に耐えながら賃料の見直しを進め、入居率を上げる。そして、補修工事を早期に終わらせる。スポンサーの資金支援を得て束の間の安息を得ても、レオパレスは結局「茨の道」を歩むことになる。