1.5倍の値段でも完売…「目黒のタワマン」が売れまくったワケ

写真拡大 (全2枚)

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

「環境よりも利便性」働き世代は「都心」を目指す

私たちが一般的に不動産と接することができるのは、今や国民の一般的な居住スタイルともなったマンションの価格の点からでしょう。

ここ数年で分譲されたマンションの中で売れ行きなどが良くて、市場の話題となる物件のポイントは3つです。

「環境よりも利便性」を重視する今の働き世代は圧倒的に「都心」を選択する。(※写真はイメージです/PIXTA)

まずは「都心」の物件であること。平成初期の頃までは、都心の地価は高く、私たちは住宅を求めて郊外へ郊外へと居住地を拡散していきました。郊外では続々とニュータウンといわれる住宅団地が造成、開発され、また郊外部でも駅周辺に大規模なマンションが多数建設されてきました。

しかし現在ではこうした郊外のマンションはまったく人気がありません。あたりまえですが、郊外は自然環境などがよいものの、都心への通勤通学には不適であるからです。

逆に湾岸エリアなどを中心に、都心でも比較的リーズナブルな価格のマンションが大量に供給されるようになったために、「環境よりも利便性」を重視する今の働き世代は圧倒的に「都心」を選択するようになったのです。

では都心ならばどこでもよいのでしょうか。都心に住むといって思い浮かべるイメージは世代によって違いがあるようです。現在の60歳代以上の世代では、東京でいえば23区内などが該当するようです。たとえば杉並区や練馬区、大田区といった区は、この世代の人たちが住宅を買い求めた時代は、価格があまりにも高く、遠い存在でした。

ところが最近ではこれらの区でも、駅からバスに乗っていくような住宅地に建つマンションはあまり人気がないといいます。とりわけ東京は地方と異なり、通勤は電車が基本。つまり住宅選びは「利便性」が圧倒的に重視されるようになっているからです。したがって、都心の中でも人気のあるエリアは行政区とは関係なく、鉄道路線との利便性の良さでマンションが選ばれる傾向になっています。

ここで「利便性」という場合に大切なのは、駅からの距離であることはいうまでもありません。しかし、最近の傾向としてもう一つ顕著であるのが、その「駅」に対する評価です。

以前は鉄道の「駅近」であればマンションは「買い」といわれました。もちろん毎日の通勤や通学を考えれば「駅近」は絶対的な条件ですので、その法則自体に変わりはありません。

しかし、最近では不動産価値を維持向上させるマンション立地のキーワードは、その駅に複数の鉄道路線が入り込んできているかどうかにある、といわれます。いわゆるターミナル駅が人気のポイントとなっているのです。

ターミナル駅は街としての新陳代謝が活発

ではなぜターミナル駅が人気なのでしょうか。複数路線が入り込むターミナル駅では、駅前には商業施設や公共施設、オフィスなどが集積し、昼夜を問わず一定の人々が出入りをします。

牧野知弘著『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)

多くの人々が出入りすることは、街としての「新陳代謝」が活発であることを指します。駅周辺が単なるベッドタウンではなく、このように多くの人々が出入りすることで不動産取引が活発になるのです。

不動産は「出入り」が激しいエリアほど「値上がりする」といわれます。どういうことかというと、人が街にやってくると不動産を買ったり借りたりします。新しく入ってくる人は家具を買います。積極的に外に出て、街の探検を始めます。食事もします。買物もします。つまり街の消費活動が活発になるというわけです。

出ていく人がいて、入ってくる人がいる、この一定数の出入りは街全体の活力を維持するのに役立つのです。

最近、首都圏でも人気のマンションはターミナル駅周辺のタワーマンションだといわれるのは、こうした理由からです。

川崎市にある武蔵小杉駅周辺は、90年代初頭まではNECや富士通などの工場が立地する、住宅地としては必ずしも評価されない街でしたが、今や東急東横線、JR横須賀線、南武線が交錯する駅としてタワーマンションが林立し、マンション価格がうなぎ上りになる街として注目されるようになりました。

ここに住み、お洒落な物販店や美味しい飲食店をエンジョイする30代、40代の女性は「ムサコマダム」と呼ばれる憧れの存在となっているようです。

同様に、東京の目黒駅では2016年に分譲された大手デベロッパーの総戸数約600戸のタワマンが、坪当たり価格600万円超という、当時の周辺相場の1.5倍の値段で完売しました。目黒駅がJR山手線のほか、東急目黒線から東京メトロ南北線や都営地下鉄三田線に接続し、都心への利便性が飛躍的に向上したことも人気に拍車をかけました。

また従来の感覚からけっして「都心」とはいえないような「清澄白河」「押上」「北千住」といった東京の東部地区のターミナル駅周辺や、「立川」や「海老名」といった、郊外の中でもターミナルを形成している駅周辺のマンションで人気が高い傾向にあることが、最近の販売傾向からも窺い知ることができます。

牧野 知弘
オラガ総研 代表取締役