【榊 淳司】武蔵小杉が「高級タワマン街」になった時に「見逃されたリスク」 「想定外」だったこと

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武蔵小杉が開発されたワケ

「なぜ、武蔵小杉はあんなに人気の街になったのですか?」

東京のとある大学のOBを中心に、関西の不動産業界関係者が集う親睦団体に呼ばれて講演を行ったことがあった。その際、複数の方からこんな質問があった。

関西の人にとっては、「武蔵小杉」という川崎市の新興の街にタワーマンションが林立し、朝のラッシュ時に改札が異様に込み合う情景が、今ひとつピンとこないのだろう。その時私は一瞬、そう想像した。

「まず、武蔵小杉というのは交通の便が抜群によいので…」と言いかけて、気付いた。

彼らの卒業した学校は東急東横線の沿線にキャンパスがあり、ほとんどの方が学生時代の2年間はそこに通っていたのだ。

「そうですね、みなさんは武蔵小杉がどこにあるかはよくご存じでしたね。大変失礼しました」

そう謝ってから、武蔵小杉がこの12年ほどのあいだにどう変わったかを説明した。

武蔵小杉のタワマン群〔PHOTO〕Gettyimages

昭和の時代、武蔵小杉は工場の街だった。富士通や日本電気(NEC)や東京機械製作所、不二サッシ等の工場があったことで知られる。東横線の「武蔵小杉」駅は、かつては「工業都市」駅という名称であった(いま武蔵小杉駅が立地している場所と工業都市駅の位置はややズレるが)。

平成の半ばまで、武蔵小杉というのは「工場の街」だった。工場勤務の労働者たちが仕事帰りに疲れを癒す酒場が多くあった。今もイトーヨーカドーの裏側あたりにその名残が見られる。

私が講演をさせていただいた方々は、きっとその頃の武蔵小杉のイメージを脳裏に植え付けているのだろう。だから「あの武蔵小杉がなぜ、タワマン林立の人気の街になったのか」という疑問をもつのだ。

昭和の終わり頃から、日本の工場はどんどん海外へ移転していった。そのあおりもあって武蔵小杉駅の周辺は企業のグラウンドや遊休地になっていた。

「こんな便利な場所を遊ばせておくのはもったいない」

そんなことを考えたデベロッパーの人間がいたのだろう。グラウンドになっていた土地にタワマンが建ち始めたのは2008年頃からだ。

最初の頃は「タワマンを何棟も作って、売れるのか?」と疑問視する声があった。最初の数棟こそ建物が完成しても販売が続いたが、2012年頃に始まったアベノミクスの追い風や住宅ローン金利の低下もあって、やがて人気に火がついた。

ここ3年ほどは、武蔵小杉に新しく建つほとんどのタワマンが、竣工前に完売するほど売れ行きは好調。価格も2008年の頃と比べると、約1.5倍になっている。

最近建物が完成したタワマンでは、値上がり期待で買われた住戸が竣工直後から大量に中古市場で売り出されている。これは都心や東京の湾岸エリアで分譲されるタワマンと同様の現象である。

被害は思わぬところからやってきた

そんななか、2019年の10月12日、「史上最強」とも言われる勢力の台風19号が関東に上陸した。

タワマンは、頑強に作られている。台風による強風で上層階はそれなりに揺れるが、損傷を受けるほどでもない。

しかし、被害は思わぬところから発生した。

周辺の道路で、いきなりマンホールが突き上げられて下水が奔流の如く湧き出したのだ。あっという間に武蔵小杉駅の周辺は最高で地上1.5メートルまで冠水してしまった。

そして、冠水したエリアになった2棟のタワマンでは地下まで下水が流れ込み、電気室が機能不全に陥った。これによって建物ごと停電状態となる。

停電によって電力を使用する下水の排出用ポンプや水道のポンプが作動しなくなった。当然水道は使えず、トイレは排水禁止になったという。

1棟は間もなく回復した。しかし残りの1棟では、まだ完全に復旧したという広報は行われていない。下水がなぜ地下に流入したのかという原因も不明である。

この被害は、多くの人にとっても想定外であったに違いない。

周辺エリアの下水と雨水はまとめて多摩川に放流する仕組みになっていた。ところがあまりの雨量で多摩川が増水しすぎたために逆流が発生。その逆流水が武蔵小杉駅周辺であふれ出したことであたり一帯が冠水した。こういう状況を「内水氾濫」と呼ぶのだそうだ。

台風19号通過後の武蔵小杉駅〔PHOTO〕Gettyimages

洪水のリスクがある土地

川崎市のハザードマップを見ると、確かに武蔵小杉駅周辺は「洪水浸水想定区域(多摩川水系)」に指定されている。特にJR横須賀線の「武蔵小杉」駅周辺は「家屋倒壊等氾濫想定区域(氾濫流)」とも重なっている。

「武蔵小杉」駅の周辺エリアは、元来は人が住んでいない低地であった。そういう場所だからこそ、昭和の時代には広い工場用地が確保できたのだろう。今では、その跡地が「タワマン村」のようになっている。

拙著『限界のタワーマンション』(集英社新書)でも指摘したが、このエリアをタワマン村に変貌させる過程には、川崎市も許認可の面や補助金などで少なからず関わっている。

そもそもタワマンというものは、行政側の肯定的な姿勢がなければ開発できない。

武蔵小杉のタワマン村には、小さな子どもが思い切って遊べる公園が地上に少ない。通学区の小学校は入学者が急増したためにプレハブ校舎で対応したという。川崎市は今回の内水氾濫を想定していなかったように、急激な人口増加を伴った不自然な街区の形成や、居住者年齢層の偏った構成などは想像できていなかったのだろう。

東京都の江東区と中央区では、今後タワマンを増やさない方針であることを2018年に明らかにした。同年、兵庫県の神戸市は今後三宮エリアでのタワマン建設を認めないことを決定している。

東京湾岸のタワマン〔PHOTO〕Gettyimages

それぞれ、街の組成や人口構成を考えての方針決定であるという。

それでも、タワマンは作られる

タワマンは1997年の規制緩和以後、急速に増加した。デベロッパーは入手した事業用地で超高層建設が可能である限り、必ずと言っていいほどタワマンを作っている印象がある。タワマンを作れば、それよりは絶対的に戸数が少ない板状マンションの分譲よりも利益幅が大きくなるからだ。

一般消費者側にも「タワマン信者」と言っていいタワマン好きや、タワマンに憧れる人々が存在している。

特に東京の湾岸エリアや武蔵小杉のような新興エリアに林立するタワマンを好む層は、あまりその土地の歴史などは重視せず、街並みの味わいなどにもそれほど価値を見出さないニューカマー、さらには、それだけの価格のマンションを購入できるという意味で「プチ成功者」である場合が少なくない(拙著『マンション格差』(講談社新書)参照)。

私が取材したなかでは、自らの人生があるレベルの成功に達した証として、タワマンを購入している人や、タワマンを買うことでさらなるステップアップを夢見ている人もいた。

そのステップアップとは、今住んでいるタワマンを高値で売却して、都心の人気エリアへ買い替えることである。そのためには、何よりも現在住んでいるタワマンの資産価値が保全されるか、上昇しなければならない。

武蔵小杉の駅前エリアには、特に被害が出なかったタワマンが9棟ある。そういったタワマンの管理組合からはツイッターなどで「当マンションは特に被害はありません。電気、水道、トイレともに正常」という情報が盛んに発信されている。やはり資産価値への影響は気がかりだろう。

こういったタワマンを好む層がいる限り、タワマンは今後も作られていく。不動産経済研究所によると2019年以降に完成を予定している超高層マンション(2019年3月末現在)は300棟、11万4079戸に上るという。

タワマン技術は「完成」しているのか

確かにタワマンという住形態を選択すると、限られた敷地の上により多くの住戸を作ることができる。

ただし拙著でも論じたように、タワマンは建築技術上まだ完成した住形態とは言い難い。タワマンはその構造上、柱と床は頑丈だがそれ以外の外壁や戸境壁は鉄筋コンクリートよりも軽量な素材が使われている。建物のメンテナンスには板状型マンションに比べて倍以上のコストがかかる。また隣戸のクシャミの音が聞こえるほどに遮音性が低い。

このように、タワマンとは土地に限りがある都心エリアであるからこそ許される。あえて過激な言葉遣いをすれば、「必要悪」のような存在なのだ。

しかし、デベロッパーにとっては儲かる開発事業なので、どんな所であっても、条件が許す限りタワマンを作りたがる。神奈川県なら横須賀や海老名、埼玉県なら小手指や上尾、千葉県なら幕張や佐倉あたりまでタワマンが建設された。

それぞれ、そのエリアのタワマン信者が購入するので開発事業は成立している。

ところが、タワマンとは今回の台風で知れ渡った通り、電気が来なければ人がそこに居ることさえ非常に困難になる住形態なのだ。

すなわち、タワマンは災害に弱い。

例えば大きな地震が東京を襲い、湾岸の埋立エリアで大規模な液状化が発生したとする。3.11の時の千葉県・新浦安エリアのように地中の上下水道管が地面に飛び出すほどの被害が発生する可能性が高い。そうなれば一帯のトイレは使用不能になる。

それに停電が加われば、エリア全体のタワマンが、今回の武蔵エリアの47階建てタワマンと同じ状態になるのだ。

災害に弱い

今回は2棟だけだったので、まわりのタワマンが被災棟の住人に共用施設やトイレを開放するなどの効果的な救援が可能だった。しかし、エリア全体が被災状態となると、そういった救援も不可能だろう。

災害時には避難所を開設する行政サイドも、タワマン住人の入所を想定していないように見受けられる。トイレが使えなくても、エレベーターが動かなくても、タワマン内に居ることで命の危険には直接はつながらない。避難所への入所は自宅に居れば命の危険に見舞われる方が優先される。

タワマン住人は、電気や水道が回復するまで自宅内の簡易トイレか行政が臨時に設けるトイレを使うしかない。自宅内なら手を洗うことも不可能だ。外に出るには階段を使わなければならない。

だから、タワマンは基本的に災害に弱い。

そこに土地があるから、というだけで作り続ければいつか大きな厄災に見舞われる。

今回の武蔵小杉のタワマン浸水は、その前兆をほのかに示してくれたのではないか。