「一戸建」と「マンション」の資産価値は、どっちが高い?

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 マイホーム購入といえば、人生の一大イベント。それだけに、失敗は許されません。
 しかし、ほとんどの人にとって、「家を買う」のは初めての経験ですから、どんな点に注意して、どんな物件を選べばいいかわからないはずです。
 
 こんな時、「プロ」は物件をどのように判断しているのでしょうか。
 『東京で家を買うなら』(自由国民社/刊)の著者で、不動産コンサルタントの後藤一仁さんに、失敗しないマイホーム選びのポイントをお聞きしました。

―本書では「一戸建かマンションか」という、難しい問題についても丁寧に解説されています。それぞれのメリット・デメリットはどのようなものになりますか?

後藤:「利用価値」という点では、「一戸建」か「マンション」かというのは、買う人の好みや置かれている環境などによって異なりますので、一概にどちらがいいとは言えません。
例えば、「どうしても大型犬を2頭飼いたい」とか「家に2台分の車庫がほしい」など、個別的な要望が強い方は一戸建を選択せざるを得ない場合もあります。入居する人数や家族構成、年齢、お子様の教育方針、ライフプラン、生活スタイルなどや、共同住宅より自分だけの土地に自分だけの建物が建っている家に住みたいという気持ちの方もいれば、庭の手入れや雪かき、建物の補修などを自分でするのは苦手、近隣とのつきあいが面倒という気持ちの方もいたり、様々なケースがあるので、一概にどちらがよいのかというものではありません。マンション、一戸建それぞれにメリット、デメリットがありますし、好みや、その人やその家族によって最適な選択は異なります。また、子育ての時期は多少駅から離れた場所でも緑多い住宅地でのびのび暮らせる一戸建がよく、老後は階段がなく、寒くなく、掃除が楽で、管理人がいてくれて駅の近くの便利な場所にあるバリアフリーのマンションがよいなどと時期によっても異なる場合もありますし、住むエリアや予算によっても変わってくる場合があります。

ですので、ここでは「どちらがよいのか」ではなくて、「どちらが資産価値を高く保てるのか」という視点から考えてみたいと思います。

―どちらが資産価値を高く保てるのですか?

後藤:予算が限られる場合、マンションは鉄筋コンクリート造で、戸建は木造であることが多く、また、マンションは高い建物が建てられる比較的駅の近くのエリアにあるケースが多いことに対し、戸建は低層住宅エリアの比較的駅から遠い立地になりがちです。
つまり、限られた予算の中でマンションと戸建を比較する場合、同じ構造、同じ立地での比較になるケースは極めて少なく、比較する時点で、既に「構造」、「立地」などが違ってしまっているわけです。

日本では、木造住宅の場合、中古の取引時に個別の住宅の状態にかかわらず(明らかに住宅の価値が向上するリフォームを行った場合や維持管理が行き届いた物件でも、逆に新築後に一度もリフォームされていなかったり、適切な管理がされていない物件でも)、一律に新築から20年〜25年で建物部分の市場価値をゼロとされる慣行があります。
現在国土交通省はそれを根本的に見直そうとしているのですが、それでもまだこの慣習は続いています。つまり、現状では木造戸建住宅を買うと、20年から25年後には建物の価値がなくなり「土地の価値」しか残らないケースが多いということです。だとすると、どこに所有するのかということがすごく大切になってきますし、物件(土地と建物)の購入金額の内、土地の価格の割合が多いほど、資産価値は落ちにくいということがいえます。

よく『一戸建は20年〜25年くらい経過すると建物部分の価値はゼロになるが土地は必ず残るから、おすすめ(マンションに比べ資産価値がある)』などと言う人もいます。しかし、土地部分が残るとは言っても、そう単純ではない場合がありますので注意が必要です。

例えば、土地と建物を合わせた総額が3000万円くらいのエリアの新築戸建などでは、建物仕様やグレード、分譲会社の利益率などにもよりますが、建物部分と不動産会社の利益などが、2000万円とすると、土地部分は1000万円になり、仮に22年経過後の建物部分の価値がほぼゼロになると評価される頃には、資産価値は1000万円だけになってしまいます。
土地であっても誰かが必ず代金を保障してくれるわけではありませんので、実際には買い手が現れてこそ、初めて「資産価値がある」と言えるのですから、売れなければ、いくら「土地部分が残るから資産価値がある」と言ったところでそれは机上の空論です。土地であっても、都心まで遠かったり、駅から物件が遠かったり、物件周辺の商業施設などが撤退したりしていて生活が不便であったりすると、売れにくくなり、当然に資産価値は低下します。
仮に購入時、3000万円の内、頭金を1割入れて、2700万円を借り入れていた場合(35年、固定金利2%)、22年経過後には、まだ、住宅ローンの残債が1227万円も残っています。
土地が本当に1000万円で売れるとしても、まだ227万円も住宅ローン残債の方が上回っていることになってしまいます。

一戸建の建物価格は都心でも郊外でも基本的にはほぼ同じですので、例えば、同じ新築一戸建でも、都心・準都心などの6000万円くらいの場合は、建物部分と不動産会社利益の2000万円を引いてもまだ、4000万円くらいその価値が残っていることから、この場合は20年以上経過しても土地部分の4000万円の資産価値は概ね維持されると思われますし、建物が20年を超えていて、建物部分の価格が中古販売時に乗せてあったとしても十分に買手が付く(資産価値が高く保たれる)ケースがあります。立地が、山手線内側であるとか、人気駅であるとか、ブランドエリアであるとか、有名人気小学校学区内で学校までの距離が近いとか、雰囲気のよい公園に隣接していて借景が楽しめるなどの希少性がある場合、価格は、建物部分の評価がゼロになるどころか上がる場合もあります。
ですので、一戸建は「立地」をよく考慮することがとても大切です。

―戸建とマンションではどちらが売りやすいですか?

後藤:戸建は物件ごとの個別性が強いことが多いため、画一的で個別性が低いマンションに比べ、売却に時間がかかることがあります。例えば、前面道路が私道であった場合の承諾書取得等の問題、隣地所有者との境界の問題、水道管や下水道管が隣地所有者と自分や他人の敷地内で共有になっているなどの問題や、隣地との間の塀等の所有権の問題、隣地との越境物等の問題、ゴミ捨て場の問題など、マンションではあまり考えなくてよい問題もありますので、売却が簡単にはいかない場合もあります。前面道路が私道で所有者が他人の場合、売却時に「通行掘削承諾書」という書類に私道所有者から署名押印をもらう必要があることがありますが、稀にその条件として金銭を要求されるケースや、所有者が亡くなり相続争いになっていて相続人が決定していないケース、所有者が海外居住で署名押印がもらいにくいケースなどがある場合もあり、私道所有者や隣地所有者が多ければ多いほど、色々な問題が起きる可能性は高まります。この大変さが、一戸建は、所有者仕様の個性的な建物になっていることが多いことと合わせて、売却をスムーズに行かせず売りにくい原因になってしまうことがあります。

一方、マンションは、個別性が強くなりがちな一戸建に比べ、画一的で同じような間取りが多いため自分にとってのオリジナリティーは表現しにくいかもしれませんが、戸数が多いため中古価格相場が形成されやすいので、価格が安定しやすい特徴があります。相場価格で売りに出すと一戸建に比べ比較的短期間で売れることが多いです。また、マンション分譲事業はある程度のまとまった資金が必要でそれなりの規模で行う必要があることから、概ね建築的にも安心でき、建物の当たり外れが少ないということも挙げられます。

私たちが日々不動産売買のサポートを行っている中で、売却希望者の方から所有物件の売却依頼をいただき、売却にとりかかると売却にあまり時間がかからない(売りやすい)のはマンションです。一戸建は、特に注文住宅をお建てになっている方などは、かなり個性的な自分仕様にしていることが多く売却に時間がかかってしまう(売りにくい)ことがあります。

―なぜ、注文住宅は売りにくいのでしょうか?

後藤:注文住宅と呼ばれる自由設計で自分仕様に建てた一戸建は、個別性が強く、買い手の幅を狭めてしまうことが多いのです。例えば、天然杉を使用して炉を切ってある茶室や水屋がつくってあったり、屋上に立派な日本庭園をつくったり、地下室に収納力&セキュリティ度抜群の倉庫をつくったり、例えばお金をかけて有名な先生につくっていただいた茶室でも次に買う人がお茶をしない方であれば、意味がないどころか撤去しなければなりませんし、地下室も例えば次の方が建物を解体して新築を建てたいなどの場合は、頑丈に作り込んである地下室の解体費用が通常より余計にかかるなど、逆にマイナスになってしまうことがあります。よく売主は「物件の良さがわかってくれる人に売りたい」とおっしゃることが多いのですが、数十年前の設備も古くなっていて、意外と個性的な仕様の建物は価格に反映されていればさらに、反映されていなくてもなかなか買い手が現れないことが多くなりがちです。

個性が強い外観や内装なども、二世帯住宅や店舗併用住宅、作業場併用住宅などの場合も、次に同じような形態で使用したい方がすぐに現れればよいのですが、その少ない確率の買い手を待つわけですので、注文住宅のその自由設計のメリットが売却時には逆にデメリットになってしまっているケースが多いのです。

―では、マンションの資産価値はどうなのでしょうか?

後藤:マンションは、一見、無難でワンパターンにも見える同じような間取で、同じような外観かもしれませんが、マンションならではのスケールメリットによる充実した共用部やエントランスなどの高級感、24時間管理などのサービスがある場合もあり、自分仕様で個性的な中古戸建が買い手を限定することとは逆に、押さえるポイントは押さえた上で、その「個性がない」ことが逆に多くの購入希望者をターゲットとすることができ、比較的早い時期に買い手が決まることが多いです。また、前述しましたように戸数が多く、取引事例が多いということは、取引価格相場も形成されやすいことから、価格も事例が少ない戸建に比べ安定していることが多く、売れる価格の予想がしやすいといえます。
「売りやすい」ということは、「資産価値が保たれやすい」ということです。

マンションと一戸建では、自分自身にとっての価値である利用価値的にはそれぞれ価値観が分かれるものの、便利な場所に建っていることが多いマンションと、予算が限られる場合どうしても少し不便な立地になりがちな一戸建や、個性が少なく売りやすい傾向にあるマンションと、個性が強く売りにくくなりがちな傾向がある一戸建、また、建物の減価が原則的に47年で償却されるマンションと、22年で償却される木造一戸建では、資産性のみの視点ではどうしてもマンションが有利となるのかもしれません。もちろん、立地が良い場所の誰からも好かれるデザイン・間取りなどの一戸建は売りやすく資産価値は保たれるケースが多いです。(どっちが総合的に優れているかという意味ではなく、またランニングコストなどによるどっちがお金がかかるのかなどというような比較でもなく、あくまでも東京圏における住宅の資産性という視点に絞った場合です。)

しかし、これからは、郊外はマンションであっても立地や物件によりその資産価値を維持するのは難しくなる可能性があると思われます。

―それはなぜですか?

後藤:今後、さらなる超高齢社会に入り、もはや人ごととは言えない「買物難民(人口減少、景気悪化などで商業施設が撤退するなど近くに無くなった場合、高齢者などの人々が食料品や生活必需品の買物に困ってしまう)」の問題や、「限界集落(65歳以上の人の割合が半数を超えている集落)」などの増加の問題、賛否はともかく何らかの対策を得なければ出産年齢である若い女性が減少するといわれる「消滅可能性自治体」の発表、国土交通省の「集約都市(コンパクトシティ)形成支援事業の創設(拡散している都市機能を駅などを中心とした「集約地域」に集約させて生活圏の再構築を進めていくために、生活に必要な都市機能を車ではなく歩いて暮らせる集約型まちづくりの実現をめざして公共施設や利便施設を充実させる計画。計画がすすめられると集約地域以外は公共施設や利便施設などがだんだん整備されなくなる可能性が高くなることから資産価値の低下が考えられます)」などが行われていて、今後人口が減少していく可能性が明らかに高い以上、立地がかなり重要になり、今までよく言われたどんなに小さくても「土地さえ持っていれば大丈夫」的な考え方は通用しなくなると思われます。

これからは一戸建などの自分だけが所有している土地であっても、マンションなどの区分所有の土地であっても、自分一人だけの土地だから大丈夫、区分所有だからダメということではなく、そこが「どこの場所であるのか?」「立地が良いか悪いか?」が、とても大切になってきます。

もちろん、一戸建でも利便性がよく立地の良い場所、人気の場所、優位性のある場所であれば買い手が決まりやすく資産価値が維持しやすいことは言うまでもありません。

―本書にも書かれているように、物件選びの際は、立地や沿線、間取りといった基本的なことから、周囲にどんな建物があるか、管理状態はどうかといったことまで様々なポイントに気を配る必要があります。特に見落としがちなポイントはありますか?

後藤:目に見えているところは、だいたいわかることが多いのですが、目に見えない部分には気をつけた方がよいと思います。例えば、物件の目の前に高圧電線が走っているとか、大きな道路が通っているというのは、物件を見に行った時にすぐわかります。
でも、そういう表立ってわかるポイントがないのに、相場に比べ安い値段で売りに出されている物件は何か目に見えない事情があることが多いので注意が必要です。
これは大きく2つあって、一つは権利関係に何か事情がある場合です。たとえば登記簿謄本上、差押が入っているなどといったケースや、所有者が怪しい団体だったりということがありますが、これも登記簿謄本を見れば大体わかることが多いです。
もう一つは心理的瑕疵といって、目に見えないキズです。例えば、その物件で自殺や他殺があったとか、問題のある人や団体が、購入しようとしている住戸の隣の住戸や真上、真下に入居しているといったことで、これも見落としがちです。
また、戸建の場合は、隣地の所有者と揉めていて、過去に裁判沙汰になっていたことがあったりするケースもあります。

こういったことは、不動産業者がそれらの情報を知っているなら事前に説明してくれるケースが多いのですが、物件の価値が下がるのを恐れる売主が不動産業者に黙っていることもあります。もし売主や不動産業者が何か隠しているんじゃないかと不審に思ったら、管理人さんや管理会社、同じマンションの住民などに、『このマンションの購入を検討しているのですが、事件や事故はないですか?』などと聞いてみたり、思い切って近所の交番の警官に『この街に引っ越してこようと思っているのですが、治安はどうでしょうか?』などと聞いてみるのも有効です。警官にもよりますが、思いの外、きちんと教えてくれることが多いです。

―「墓地」や「火葬場」など、いわゆる「嫌悪施設」についても書かれていましたね。

後藤:そうですね。こういった嫌悪施設がすぐ近くにあったり、窓やバルコニーから見える物件はあらかじめ価格が抑えられているケースが多いこともあって、不動産業者の営業マンは「自分たちが気にならないのなら逆にお買い得です」というアドバイスをする場合がありますが、自分たちは気にしなくても、何年後かに売ったり賃貸に出すとなった時に、買い手や借り手が気にする場合があり、資産価値が下がってしまう可能性があります。ここも忘れてしまいがちなところです。
「資産価値」を考えるポイントは、「自分がどう思うか」より「他人にどう思われるか」だということは知っておくべきだと思います。

―最後になりますが、マイホーム購入を考えている方々に、アドバイスやメッセージをお願いできればと思います。

後藤:繰り返しになりますが、いつも残念に思いますのは、例えば、準都心などに3800万円のAという優良マンションを無理なく買える力がある方で、本人たちもそのマンションをとても気に入っているにもかかわらず、無理は禁物と自分たちには3300万円くらいが限度と決めて、その金額で買えるエリアの例えばBというマンションを買うことがあるということです。10年、15年後に何らかの理由で売却することになったときに、半分の1600万円くらいになってしまうことがあるからです。3800万円のAマンションをセレクトしていれば、『10年、15年経っても3800万円で売れる可能性が高かったのに…』というケースです。
この、Aマンションを選ぶか、Bマンションを選ぶかということは、人生全体でみればほんの一瞬のことなのですが、その選択によって後の人生がまったく変わってしまうことがあります。

両者の住宅ローンの月の返済額の差は1万6563円ですので、Aマンションの方が10年で198万7560円ローンの返済額は多いことにはなりますが、それを理由にBマンションを選び、結局、売却時に価格を1700万円も損してしまっては、結果的に月14万円以上も損する計算になります。
月「1万6563円」にこだわるあまり、結果的に月「14万円以上」も損していたのでは、本末転倒です。ですので、ぜひ、「資金計画」も大切ですが、この「資産価値」の視点も持つようにしていただければと思います。また、最近は自然災害も多くなってきていますし、首都直下地震も来ると言われておりますので、ぜひ、安全性を軽視せず、その視点も持っていただければと思います。
マイホーム購入というと、「家を買うこと自体」がゴールになってしまいがちですが、本当のゴールは「マイホームを買ったことによって訪れる自分や家族の幸せ」であるはずです。だからこそ、冒頭にお話した「利用価値」「資産価値」「安全性」の三つの視点を大切にしてほしいと思います。
(新刊JP編集部)