来年からの「相続税増税」の影響をもっとも受けるのは「土地持ち」だ。自宅の敷地のみならず、空き地や駐車場をそのまま放っておくと、莫大(ばくだい)な相続税がかかり、“相続貧乏”にもなりかねない。土地を活用して、賢く節税する方法を「不動産のプロ」が伝授する。

 まず、「現金」と「不動産」の相続税評価額の違いを押さえておこう。

「現金、預貯金、有価証券」の相続税評価は、100%評価となる。一方、土地は路線価で算出するので時価の約80%、建物は固定資産税評価額で出すので時価の約40%に下がる。その不動産を人に貸していれば、土地は「貸家建付地」となり、さらに約20%減。建物は「貸家評価」となり、さらに約30%減となる。同じ時価で比較すれば、不動産は現金よりも60%以上の評価減となる。

 つまり、現金、預貯金、有価証券などの金融資産は不動産に“変換”して相続したほうが、節税効果が高いのだ。

 具体的な事例で考えてみよう。まず、相続財産が首都圏の土地付き一戸建て(約50坪)と金融資産のみというケース。この場合は、自宅を「活用」することになる。

「弊社の調査によると、こうした世帯が所有する金融資産は約2千万円。子供2人が相続人となる二次相続の課税額は、300万〜500万円くらいです。節税方法として、贈与の非課税枠である110万円を活用した『暦年贈与』もありますが、親にメリットがない。親と子の両方にメリットがあって、節税効果があるのは、自宅のリフォームです」(税理士法人レガシィ代表社員税理士の天野隆さん)

 たとえば、金融資産の2千万円のうち、1千万円をかけて自宅をリフォームすれば、現金の評価額は1千万円下がる。さらに、築年数がたった自宅も大幅なリフォームで内装は新築同様になる。親も喜ぶし、子にとっても節税になるというわけだ。公認不動産コンサルティングマスターの曽根恵子さんもこう話す。

「内装のリフォームは固定資産税に反映されないので、家の評価額が上がることもありません。リフォームすれば、子が自宅を相続した後に賃貸物件として第三者に貸しやすくなるというメリットもあります」

 もちろん、「小規模宅地等の特例」が適用されれば、自宅の土地の評価が80%減となるので、基本的に相続対策は必要ない。「親と同居していた」「子供に持ち家がない」などの条件が当てはまるかは、最初に確認しておきたい。

週刊朝日  2014年12月19日号より抜粋