住宅ローンは返済期間を何年にしても1回目の利息額は同じ!

住宅ローンを組む際は、可能な限り返済期間を短くすべきだというのは、多くの人がなんとなく理解されていることだと思います。

たとえば2000万円を、年利2・4%(全期間固定)で借りた場合の毎月返済額(元利均等返済)は、

35年返済だと7万431円、25年だと8万8719円になります。10年の短縮で毎月1万8000円ほど負担増ですが、総返済額では、35年の約2958万円に対し、25年は約2662万円となるので、約300万円近く少なくできるのです。

この違いが出るのは利息の計算の仕方にあります。住宅ローンの利息は、原則そのときのローン残高に対してかかるので、1回目は借入金額に対する利息が計算され、2回目は1回目の返済で減ったローン残高に対して利息が計算されます。

前述の例では、1回目は借入金額2000万円に対して月利0・2%(年利2・4%÷12カ月)で4万円となります。そして、この1回目の利息額は返済期間の長短に影響を受けません。2000万円を年利2・4%で借りたなら、返済期間が15年でも25年でも35年でも1回目の利息額は4万円なのです。

したがって、返済期間を短くすると毎月返済額が増えるというのは、ローンの元金部分の返済額が増えることを意味します。それだけローン残高の減るスピードが速くなり、それに対応する利息額も少なくなるスピードが速く、結果として総返済額が少なくなるのです。あらためて考えてみても、ローンの返済期間は1年でも短く組むというのが鉄則だとわかるでしょう。(菱田雅生)

この記事は「ネットマネー2015年1月号」に掲載されたものです。