タワーマンションは相続税の節税目的でも人気

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 地価の上昇傾向や2020年の東京オリンピック需要などを見越して、都心部の高級タワーマンションが売れているというが、それ以外に販売好調のきっかけとなっているのが、来年の相続税引き上げを控えた“節税目的”だ。

「高層階の広い部屋でも相続税はさほどかかりませんので、節税効果はバツグンですよ!」

 こんなアピール合戦を繰り広げる販売業者も増えている。実際、タワーマンションの節税メリットはどの程度あるのか。税理士の落合孝裕氏に聞いてみた。

「マンションの相続税の評価方法は、土地と建物それぞれ全体の評価をして、占有部分の持ち分を掛けて計算します。

 例えば、東京都港区にある<地上40階建て/500戸の部屋数/5000平方メートルの敷地>のタワーマンションでは、1戸あたりの土地の持ち分は<5000平方メートル÷500戸=10平方メートル>になります。

 ここに路線価(1平方メートルあたり100万円想定)を掛けた1000万〜2000万円が土地の評価額。さらに、固定資産税の評価額と同額の建物部分を足すと、相続税評価額は1戸あたり2000万〜6000万円程度となります。

 一番のポイントは、相続税の評価額は同じ床面積であれば2階でも40階でも同じということ。当然ながら販売価格は上層階にいけばいくほど高くなるので、その分、節税効果は高くなります。3億円のマンションの評価額が6000万円程度と20%くらいに落ちることはよくあります」

 しかし、あからさまに節税狙いのマンション売買をすれば、税務署に睨まれるケースもある。落合氏が続ける。

「過去には国税不服審判所などで揉めて納税者が負けた事例がいくつかあります。例えば、父親が亡くなる1か月前に父名義で2億9300万円のタワーマンションを購入した人が、相続登記を完了させ、5802万円のマンション評価額に基づいて相続税を申告。その後1年もしないうちに、ほぼ買った価格の2億8000万円で売却しました。

 これは、さすがに国税も“お目こぼし”するわけにはいかぬと、取得価格と同額の2億9300万円の評価額で追徴課税をする裁決が下されました」

 落合氏によれば、税務調査に入られる明確な線引きがあるわけではないが、やはり相続の直前、直後にマンション売買をし、誰も住んでいないような状態にしておくのは目をつけられやすいという。

「相続税の税務調査は主に秋に行われ、申告後2年以内に“お尋ね”に来るケースが多い。来年は増税でますますチェックが厳しくなるので、金額の大きなタワーマンションを購入する人は注意が必要です」(落合氏)

 いくら増税が迫っているとはいえ、駆け込みの「タワーマンション節税」にはリスクが潜んでいることを肝に銘じたい。