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東京五輪決定、新駅発表などを機に、湾岸エリアを筆頭に東京の地価はますます上昇中。投資家はもちろんのこと、市井のサラリーマンも不動産市場に熱視線を送る昨今である。そこで今回は、“サラリーマン大家”に直撃。これから注目すべきメソッドを聞いてみた。

◆ボロ戸建てをキャッシュで購入。必要最低限のリフォームで貸し出す

 築30年超の激安ボロ戸建てに着目する堀口博行氏は、サラリーマンのかたわら不動産投資をはじめ、5月末ついに脱サラ。そんな彼が不動産投資の世界に足を踏み入れたのは今から7年前。

「30歳を前にして手取りが月収23万円しかなかったんです。昇給は期待できず、お先真っ暗でしたね。どうしたら楽にお金を稼げるのかと考えていたときに、偶然本屋で手にしたのが“ボロ物件”の投資本だったんです」

 通読しただけで自信をつけた堀口氏は、早速ボロい戸建てを買い始める。

「私の住んでいる北海道に限らず、地方に行くと10万円や20万円で購入できるボロい戸建ては結構あります。まあ失敗してもリカバリーできる金額ですしね。大損がないのはボロ物件投資の魅力。ただ、融資を受けられないので手持ちのキャッシュ以上の物件を購入できなかったり、水回りの修繕費が高額になったりすることもありますけどね」

◆いかに安価で済ますかがボロ物件投資の醍醐味

 堀口氏の物件探しは不動産サイトでの検索から始まる。

「激安のボロ物件にありつくには根気よく探し続けるしかありません。ただ、’80年代のバブル期に建てられた物件の大半が、もう築30年超になります。30年、40年と築年数の経った物件は買い手がなかなかつきませんから、優良なボロを安価で購入できるチャンスが来るかもしれませんよ」

 果報は寝て待つとして、目ぼしい物件が見つかったら足を使って情報収集。

「周辺の住宅地で空き家が目立つならかなり危険。住民自体の人数が少なく入居者が見つからない可能性がありますから、購入はやめるべきでしょうね」

 ほかにも水回り、外壁や床下の木の状態などをチェックしたい。

「賃貸用ボロ戸建ては初期費用をいかに抑え、回収期間を短くするかがコツです。長くても5年程度。もちろんリフォームを一切せずに部屋を掃除するだけで客付けができる物件を購入するのがベスト。要は住めればいいわけです。実際、“家賃が安ければ多少は難があっても貸りたい”という人はたくさんいますからね」

 来る者拒まずで空室をつくらないのがモットーだ。

「生活保護受給者でも独身の高齢者でも気にしませんね。もし家賃交渉してきたら、利益の出る範囲で安くすればいいだけ。ただ、後々クレームにならないように、“家賃が安いから現状のままです”と釘を刺すようにはしていますけどね」

<サラリーマン大家 成功の秘訣>
●リノベいらずの築古物件はお得
●キャッシュで購入してリスクヘッジ
●敬遠されるような入居者だって歓迎

【堀口博行氏】
36歳。投資歴7年。5月に脱サラし、専業に。DVD『8つの戦略2015』に講師として参加。著書に『ど素人が不動産投資の本を読んで月100万円稼げた!』

― サラリーマンが大家になって稼ぐ技術【4】 ―