最低水準の住宅ローン金利をうたう大手銀行

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 住宅ローン金利が史上最低の水準となっている。

 返済期間が35年以下の長期間固定金利型「フラット35」(住宅金融支援機構)は、10月の最低金利が1.65%となり、3か月連続で過去最低を更新。大手銀行の10年固定金利型も9月に比べて若干上がりはしたが、みずほ銀行で1.25%、三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行は1.3%と、引き続き低金利を保っている。

 さらに、半年ごとに金利が変わる変動金利型の住宅ローンは、大手で0.7%台。ソニー銀行やイオン銀行に代表されるネット・流通系銀行の中には0.5%台という超低金利を設定しているところもあり、これから住宅購入を考えている人にとっては絶好の“買い時”といえる。

 では、空前の低金利時代に「固定」「変動」、どちらの金利タイプを選択するのが賢いのか。

 現在の金利だけみれば、毎月の返済額が抑えられる変動にするのがベストだが、住宅評論家の山下和之氏は「20年、30年という長いタームで考えると、長期固定金利型のローンが安心」と話す。

「少なくても1年程度は現在と同程度の低金利が続くと思いますが、消費税の再引き上げが実施され、その後も景気が順調に拡大して消費者物価が1%から2%近くになれば、金利も上がってきます。

 いまの超低金利が5年後、10年後に上昇する可能性が高いと考えると、毎月の返済に余裕がない人が変動金利型を利用すると残債アップのリスクが極めて大きくなります。

 それよりも、基本性能面で優れた『フラット35S』の適用を受けられる物件を取得すれば、35年返済でも1.65%が当初10年間は0.3%引き下げられて1.35%になるなど、長期固定でも負担を軽減できます」(山下氏)

 金利が上昇していくと、どのくらい返済額が増えていくのか。実際に山下氏にシミュレーションしてもらった。

【借入金3000万円/35年元利均等・ボーナス返済なしの場合】

●変動金利型/金利0.775%(メガバンクの例)
・当初5年間の毎月返済額=8万1576円

<5年ごとに金利が0.50%上昇した場合>
・6年目以降 金利1.275%の返済額=8万7606円
・11年目以降 金利1.775%の返済額=9万2900円

<5年ごとに金利が1.00%上昇した場合>
・6年目以降 金利1.775%の返済額=9万3904円
・11年目以降 金利2.775%の返済額=10万5183円

●全期間選択型10年/金利1.30%(メガバンクの例)
・当初10年間の毎月返済額=8万8944円

<11年目以降、金利が0.50%ずつ上昇した場合>
・金利1.30%の返済額=8万8944円
・金利1.80%の返済額=9万4313円
・金利2.30%の返済額=9万9875円
・金利2.80%の返済額=10万5628円
・金利3.30%の返済額=11万1568円

●全期間固定選択型/金利1.65%(フラット35Sの例)
・当初10年間の毎月返済額=9万円
・11年目〜35年目の毎月返済額=9万3000円

 このシミュレーションから何が分かるのか。山下氏が解説する。

「フラット35Sなら金利がどう転んでも返済額は9万3000円以上には増えませんが、同じ固定でも10年の期間選択型なら金利が1%上がると10万円近くになり、2%上がると11万円台になってしまいます。

 さらに変動金利型をみてみると、確かに当初は一番少なくて済みますが、5年ごとに0.5%、10年で1%上がっていると9万2900円とフラット35と変わらなくなります。

 つまり、変動金利型や固定期間選択型で金利の上昇にビクビクするくらいなら、多少の負担増はあっても全期間固定金利型にしたほうが住宅購入後に金利にとらわれる必要がありませんし、精神衛生上もいいと思います」

 もちろん、いま以上に金利が低下しないとも限らないので、「固定」「変動」の金利タイプの選択は消費者の“賭け”となる。だが、住宅ローンは高額な借金を背負うことになるだけに、目先の金利水準に惑わされないよう慎重に判断したい。