“お金のお医者さん”として知られる「家計の見直し相談センター」の藤川太氏がお金に関する固定観念を解きほぐす『マネーポスト』の連載「お金持ちの方程式」。今回はより高いリターンを狙うための運用方法について、藤川氏が解説する。

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「年収500万円でも億万長者を目指せる」をテーマに続けてきた本連載もいよいよ佳境に入ってきました。前回は「殖やすお金」の基本的な運用術として、投資対象を広げる「国際分散投資」と時間を分散する「ドルコスト平均法」を組み合わせることで安定的に年率5%のリターンを狙う手法を紹介しました。

 しかし、それはあくまで基本にすぎません。投資対象を分散すればするほど、その利回りは平均に近づいてしまいます。年収500万円で資産1億円を目指すためには、貯蓄率10%で毎年10%のリターンを長期間コンスタントに叩き出すことが必要となり、それだけではどうしても足りません。

 より高いリターンを狙うのであれば、それ相応のリスクをとって、分散ではなく、「集中投資」する必要があるのです。そう聞くと、いかにも危なっかしい投資先を探してこなくてはならない気がするかもしれませんが、そうではありません。実は平均以上のリターンが期待できて、リスクのコントロールも両立できる方法があります。

 それが「相場のひずみ」を見つけ出して集中的に投資するというやり方にほかなりません。本来ならあり得ないほどの安値で仕込むことができれば、年率20%以上の運用は十分可能です。それさえできれば、たとえある年の運用利回りが5%にすぎなくても、平均して年率10%以上の運用率が達成できる計算が成り立つわけです。

 では、リスクをコントロールしながら年率20%以上の高いリターンが期待できる投資対象とは何なのでしょうか。

 その代表格が「不動産投資」といえるでしょう。不動産投資というと、少なくとも数千万円、場合によっては億を超える元手がかかるうえに、値動きの変動が激しい「ハイリスク・ハイリターン」の代名詞のように思われる方も少なくないと思います。

 しかし、不動産は株式のように市場で取引されて価格が決まるものではなく、売り主と買い主による「相対取引」が基本です。そのため、一般的な相場とはかけ離れた「相場のひずみ」が大きい商品といえるのです。

 新築物件ならある程度、周辺の相場と照らし合わせて価格が形成されますが、とりわけ中古物件というのは、売り主になにがしかの事情があるケースが少なくありません。

 たとえば借金返済で困っていたり、相続で分割するために現金化を急ぎたいケース。あるいは買い換えを計画していて早く売りたいという例もあるでしょう。駅から遠いなど立地がよくなかったり、容積率オーバーで再建築が不可能な物件など、物件自体に問題があるケースも散見されます。

 こうした事例だけに限らず、不動産の市況はタイミングによって大きく変動します。特に不況下では、売り主の多くが現金化を急ぎたい反面、なかなか買い手がつかないこともあり、普通だとあり得ない価格で手に入れることも可能です。

 そして、極めて割安な水準で仕込むことができれば、ローン返済や諸経費を支払ったとしても、それを大きく上回る家賃収入によって、投資した自己資金に対し年率20%以上の利回りが期待できます。実際、私の知るお金持ちは、不動産投資による年率リターンは、30%以上が当たり前という考えです。

 これ以上安くならないのではないかという局面で仕込むことで値下がりリスクは小さくなりますし、仮に不動産価格が下がれば、相対的な利回りは上昇するわけですから、年率20%超という平均以上のリターンは十分に期待できます。

 もちろん年収500万円の家計で、不動産投資をすべて現金で賄うのは至難の業でしょう。当然、ローンを組むことになりますが、それにはある程度の頭金が必要です。そのためには、後述するように、景気がいい時に国際分散投資でコツコツと頭金を貯める。頭金はお金持ちという“壁”の向こう側に行くためのチケット。それを手に入れて初めて高いリターンを狙えるわけです。

(連載「お金持ちの方程式」より抜粋)

※マネーポスト2014年春号