今年に入って著しい上昇を見せたJ-REIT(不動産投資信託、以下、Jリート)市場だが、4月以降軟調な展開となっている。しかし、日本経済の回復の恩恵がJリート相場に反映されるはこれからだとJリートに詳しいアイビー総研の関大介氏は指摘する。以下、関氏の解説である。

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 2013年後半もJ-REIT(不動産投資信託。以下、Jリート)市場は、上げ基調を維持できると見ている。東証REIT指数は8月中旬現在、1300ポイント台で推移しているが、年末にかけて1500ポイント付近まで上昇してもおかしくない。プラス・アルファの要素が出てくれば、1600ポイント以上を狙える局面と考えている。

 まず、Jリート相場が大幅に上昇した昨秋から今春までの相場の動きを振り返りたい。昨夏以降、東証REIT指数はじわじわと上げてきていたが、昨年11月に野田佳彦前首相が衆議院解散を表明したころから、安倍新政権が誕生した年末にかけて大きく上昇していった。

 さらに、強烈な上げをみせたのが、今年1月〜3月だ。アベノミクスへの期待が高まる中、年明け1月4日に約1141ポイントだった東証REIT指数は、2月27日にはリーマン・ショック以降、初の1300ポイント台に乗り、3月27日には1700.91ポイントに達した。

 この著しい上昇相場の要因は、「黒田祭り」の一言に尽きる。3月上旬から日銀総裁候補として黒田東彦氏が衆院議院や参院議院の各運営委員会で所信を述べるたび、Jリートの買い入れ枠増加への期待から、東証REIT指数が上に大きく動いた。同21日の総裁就任後も勢いは止まらず、わずか数日間で1700ポイントまで急騰したのである。昨年末までの上昇は、実需を伴う上げだったが、年初からの上昇は、「祭り」相場の様相を呈していた。

 しかし、4月に入ってから、日銀が発表したJリートの買い入れ枠の水準が、白川方明前総裁の時と実質的にほとんど変わらないことが判明する。それまでJリート市場の「黒田祭り」に参加していた投資家が、「どうやら本当の祭りではなかった」と気が付き、利益確定の売りも出て、東証REIT指数は一時、1200ポイント台まで下落した。

 また、黒田総裁の「異次元」の金融緩和によって円安に振れ、国内外の投資マネーが大挙して向かったのは、日本の株式市場だった。Jリート市場が先に黒田祭りに参加はしていたが、「祭りの本体は株式市場だった」というのが今年前半の動きである。

 このような状況で、なぜ、Jリート市場がこれから上昇するといえるのか。そのカギを握るのが、Jリートの主力とされるオフィス系銘柄だ。

 Jリートは取得している物件内容により、オフィスビルに投資する「オフィス特化型」(オフィス系)、マンションなど賃貸住宅に投資する「住居系特化型」(住居系)、ショッピングモールなどに投資する「商業施設特化型」(商業系)に大きく分類される。

 この他、ホテルに投資する「ホテル特化型」(ホテル系)、倉庫を貸して賃料をもらう「物流施設特化型」(物流系)、3つ以上の用途を組み合わせる「総合型」などもあり、8月中旬現在、41銘柄が上場している。

 この中で今、特に投資妙味があるのが、出遅れ感のあるオフィス系と考える。今後、オフィス系のファンダメンタルズ(基礎的条件)が回復する可能性が高まっており、価格も上昇する「よい上げ相場」が期待されるからだ。

 実は、景気回復の恩恵を最後に受けるのが、オフィスの賃貸市場である。景気に対する遅行指標ともよくいわれるが、景気回復で企業収益が上がり、人員も増やしてスペースが足りなくなる、あるいは、より優れた立地やグレードの高いオフィスビルに移りたいという余裕が企業に出てくる。これによって、オフィス賃貸市況は回復してくるのだ。そのタイムラグの目安は約1年、実際にオフィス系の分配金が回復するまでは約2年かかるとされる。

 現在、オフィス系は分配金ベースで見ると、昨秋よりも減配傾向にある銘柄のほうが多い。しかし、これから景気が回復してくれば、2年後に分配金が大きく増加する可能性もあり、期待できるのだ。

 冒頭で述べた、Jリート相場の上昇を後押しする「プラス・アルファの要素」とは、株式市場まで到来したアベノミクス効果の次の波が近づいてくることである。企業収益が改善されると、現在のように株式市場が先に回復するのは当然だろう。ただ、その次に恩恵を受ける市場はどこかを考えると、遅行性を持つオフィス系が浮上する。

※マネーポスト2013年秋号