不動産投資というと高額な資金が必要と思われるかもしれないが、実は物件を選べば融資を組むことができ、少額からでも始めることができる。不動産投資のハードルは低くなっているのだ。実際に年収500万円以下での成功者にも取材。成功者たちに、今すぐ始めて失敗しない秘訣を教えてもらった。


海賊と対峙しながら リタイアを目指した

今年の3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦さんは、 現在3棟のアパートオーナーで、月々の家賃収入万円で家族3人豊かに暮らしている。 海上自衛隊時代には、ソマリア派遣行動に第1次隊派遣員として参加し、ソマリア沖の洋上で日本船籍を海賊から守るため、数カ月にわたって護衛任務に全うしていたユニークな経験を持つ?自衛隊大家〞だ。ソマリア沖の海賊と対峙しながら、どうやって購入したのか?

「国民の負託に応えるべく、自衛官としての威厳と誇りを持って勤務に邁進してきましたが、自衛隊は転勤が多く、人生最大の買い物である家を買っても家族と一緒に暮らすことが難しく、単身赴任の生活を送る......。そんな家族と離れ離れの生活で、自分と家族の人生に負担をかけ続けていいのかと自問自答するようになり、家族を幸せにするためにはどういう人生設計を立てればいいのかを真剣に考えるようになったんです」

佐藤さんが目的を果たすためには、自衛隊をやりながらできて、しかも将来的に自衛隊を辞められる収入を確保する必要があった。その答えが不動産投資だったのだ。「不動産投資の本を200冊以上、教材も10個以上購入して、ひたすら勉強しましたね。 そして、中古の木造アパートを関東地方で購入し、生活できるレベルのキャッシュフローを得てリタイアするという目標を掲げたんです」


土地値以下で購入し20%以上の高利回りに

?自衛隊大家〞流のポイントは、①土地付きの木造アパート1棟買い、②土地値以下で買うこと、③需要がある程度見込める関東地方の物件を狙う、といった特徴が挙げられる。

「空室や家賃の下落により、十分な家賃収入が得られなくなるリスクはありますが、木造アパート1棟なら、土地を売却して次の運転資金にする出口戦略がとりやすくなります。それに、木造はRCマンションよりも固定費や解体費用が安く済むメリットもあります。また、RCマンションを購入しようと思うと借入額が大きくなってしまいますが、地方の木造アパートなら安い価格帯で、20%以上の高利回り物件をたくさん見つけることが可能なんです」

神奈川県松田町に買った2棟目の中古アパートは1600万円(表面利回り19%超)で販売されていたが、1100万円以下で購入するのが目標だったという。

「この物件の土地値を販売業者に調べてもらったところ、1300万円程度でした。そのため、購入金額が1300万円以下であれば、(将来の土地の値段の下落リスクはありますが)更地で売ればかなりの金額を回収できます。さらに、解体費用として200万円ほどかかるため、それを差し引いて1100万円で購入できるのが理想でしたね」

結果的にこの2棟目の物件は理想額に近い1170万円で購入でき、27.5%という超高利回り物件となった。

「埼玉県本庄市に買った3棟目のアパートも、解体費用を差し引いた土地値以下の1100万円で購入できました。将来、空室率が高まったりして収益性が落ちたり、大規模修繕が必要になったりしたら、更地にして売れば損失リスクをかなり抑えることができると考えています」

?自衛隊大家〞満室術で魅力ある部屋に


地方物件といっても、どんな基準を持っているのか?

「地方でも比較的需要があるエリアで、最寄り駅の乗車人員が毎日1万人以上はいることを条件としています」

1棟目の物件を買ってからわずか2年でリタイアを実現した佐藤さんだが、抱えている課題もあるという。

「今年4月に買った3棟目の物件はまだ満室になっていませんが、アイデア次第で空室は埋めることができると考えています。ポイントはターゲットに適したリフォーム、オンリーワンの部屋づくり、斬新な募集条件の提示、多くの見込み客の目に触れるホームページ戦略です」



毎月のキャッシュフローを確保して早期リタイアを目指すなら、地方の高利回り中古アパート1棟買いという?自衛隊大家〞流が大いに参考になりそうだ。

佐藤一彦(SATO KAZUHIKO)

38歳2011年から不動産投資を始め、2年で3棟のアパートオーナーに。ま ぐまぐで「自衛隊大家メルマガ」を 発行、楽待でコラム執筆中。「自衛隊大家ブログ 」(http://fudokazu.xsrv.jp/public_html/)



この記事は「WEBネットマネー2013年10月号」に掲載されたものです。