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グローバルREIT市場は、米国を中心とした世界景気の回復傾向を受け、堅調に推移していましたが、5月下旬にバーナンキFRB(米連邦準備制度理事会)議長が量的緩和の早期縮小に動く可能性を示唆して以降、不安定な動きとなり、8月19日にはグローバルREIT指数が年初来安値となりました。

量的緩和の縮小観測の強まりから、米国で急ピッチに長期金利の上昇が進み、欧州においても金利が上昇傾向となったことなどがグローバルREIT市場にマイナスの影響を与えています。REITにとって金利上昇は資金調達コストの増加を通じて、収益の圧迫要因として懸念されているほか、REITの分配金利回りの高さに着目する投資家が多いことから、REITと国債利回りの差が縮小することでREIT投資の魅力が低下したとみられたことなどが不安定な動きの背景とみられます。

しかしながら、米国の量的緩和の縮小は、同国の景気が明確な回復基調にあることを示すものであり、世界経済全体に大きな影響を持つ米国の景気改善は、中長期の金融市場を見通す上で、マイナス要因ではないと考えられます。また、世界景気の回復を受け、不動産物件への需要は増加傾向にあるなど、各国の不動産ファンダメンタルズは堅調であり、足元で大きな問題はありません。

また、景気回復におけるある程度の金利上昇は自然なことであり、資金調達コストは上昇するものの、一般に、こうした環境下では、REITが保有する不動産の稼働率が改善し、賃料が上昇していくと推定され、それを受けてREITの収益が拡大し、分配金額も増加すると期待されます。

(※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。)

実際、これまでも、米国の金融政策の変更を市場が織り込む過程において、短期的に市場の変動幅が大きくなる事例がありました。例えば、2004年6月の利上げ前の動きでは、米景気の回復を背景に、2004年に入ってからは利上げ見通しが高まり、REIT価格は、実際の利上げに先立ち下落し、金融政策の変更を早めに織り込むような動きがみられました。しかし、その後は連続利上げ局面においても、米国の力強い景気回復が追い風となり、グローバルREIT市場は上昇基調を維持しました。今回のFRBの量的緩和は、前例がない大規模なものであるため、その出口戦略について、過去の利上げ局面と単純に比較できるものではありませんが、政策の変更に対する市場の織り込み状況を見る上では、参考にできると考えられます。

(※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。)

なお、最近のREIT価格の下落によって各国REITのバリューエーションは魅力的な水準であると考えられます。例えば、NAVプレミアム・ディスカウントは、足元のREIT価格が、理論上割安な状態にあることを示しています。

※ NAVプレミアム・ディスカウントは純資産価値(NAV)とREIT価格を比較したもの。NAVは、REITが保有する不動産の価値を時価評価した値から借り入れなどの負債を差し引いたものであり、REITの本来価値を表わすとされています

また、各国REITの分配金利回りは依然高く、投資妙味のある水準と考えられます。特に、国債との利回り差が大きい国のREITについては、選好されやすい状況にあるものと考えられます。さらに、REIT各社は、借入金を減らすなど積極的に財務体質の強化を進めていることから、グローバルREITの負債比率は低下傾向にあります。金利上昇に伴なうREITへの影響は負債比率が高いほど大きくなることを踏まえると、現在のような借入比率においては、金利上昇によるREITの収益への影響は限定的と考えられます。

今後も米国の量的緩和の縮小観測を巡り、短期的には金融市場が不安定な動きとなり、また、急ピッチに金利上昇が進むことなどで、グローバルREITがその影響を受ける可能性があるとみられます。しかしながら、こうした米国経済の回復は中長期的にはグローバルREIT市場にプラスに働く可能性が高く、金融市場で量的緩和縮小の影響の織り込みが進めば、米国景気の改善を反映したグローバルREITの堅調な推移が期待されます。

(※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。)

(2013年8月22日 日興アセットマネジメント作成)

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(日興アセットマネジメント)