「子供はすでに独立して家を去り、妻も亡くした。広い一軒家に1人。バリアフリーではないので段差につまずくことも多く、ひょっとして急病で倒れて動けない時、誰も見つけてくれないかもしれないという恐怖心もある─。都心近郊には、そんな独居老人が住む一軒家が増えている。そうした中古物件が市場に出るパターンは非常に多い」(東京の不動産会社役員)

 高齢化社会においては、医療や介護が充実した高齢者専用の住居の進歩が目覚ましい。子供が独立し、広い家が必要なくなった場合、それを売却して高齢者住宅や老人ホームに入るパターンは多い。

 だが、貯金はそれほどないものの、家に住みながらヘルパーなどの介護を得て暮らしていきたいという人もいるだろう。

 そういう人にピッタリなのが、マイホームでお金を借りる「リバースモーゲージ」。高齢者がマイホームを担保にして公的機関や銀行から資金を借り入れ、死亡など契約が終了した時点でマイホームを処分して一括返済する制度だ。

 建物は評価されず、土地だけを担保にするため、土地付き一戸建て住宅が対象。マンションや定期借地権付き住宅は対象外だ(一部、マンションも対象としている銀行もある)。融資額は申し込み時の土地評価額の6〜9割程度で、1〜3年ごとに土地の再評価と融資額の見直しが行なわれる。 個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」の長嶋修・会長が話す。

「長年住み慣れたマイホームに住みながら老後資金を得られるのがメリットです。ただし、この制度では長寿がリスクになる。長生きして借入金が借入限度額を超えると融資が止まることがあるので注意が必要です」

 リバースモーゲージは民間金融機関だけでなく、地域の社会福祉協議会や地方自治体が行なう有利な条件のものもあるので、まずはそちらを検討したい。

 自宅を売らずに定期的な収入を確保する道もある。一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)が運営する「マイホーム借上げ制度」の活用だ。JTIがマイホームを終身にわたって借り上げて転貸し、利用者に安定した賃料収入を保証するという制度。50歳以上であれば利用でき、一戸建ても集合住宅もいずれも対象になる。

 あらかじめ5年や10年など指定した期間だけ貸す契約も可能で、今は子供が遠方に住んでいるが、リタイア後には実家に戻ってくる、といった場合に使い勝手がいい。契約期間中に空き家になってしまったとしても、JTIが利用者に最低保証賃料を支払ってくれる。

「マイホームの債務が完済されていること、固定資産税などの支払いが滞っていないことなど、制度利用には条件があることを知っておきましょう」(長嶋氏)

 もちろん、「マイホーム借上げ制度」が利用できなくても、普通の賃貸物件として貸すことで老後資金をつくることも可能だ。価値あるマイホームさえ選べれば、老後の心配さえ不要なのである。

※週刊ポスト2013年7月19・26日号