目下、マイホーム購入検討者の関心事は消費増税だ。安倍政権は来年2014年4月に税率を8%に上げる方針を堅持(最終判断は10月の予定)。さらに翌2015年10月に10%に引き上げられる見通しだ。

 通常、住宅の消費税は内税扱い。販売価格の中に含まれるためにわかりにくいが、土地代にはかからず、建物代だけが課税の対象だ。

 例えば、販売価格4000万円の物件で、土地代1600万円・建物代2400万円とすると、現在の消費税は2400万円の中に5%分(114万円)が含まれる。それが来年4月以降には、8%分(183万円)が徴収される。それまでに購入しなければ、消費税69万円アップを覚悟しなければならない。いま不動産業界全体で「駆け込み需要」が起きているのはそういう理由だ。

 なお、建設中の住宅は増税の半年前までに契約すれば、入居日(引き渡し)が増税後になっても現行の税率が適用される。その特例に従うと、未完成の物件は今年の9月末までじっくりと選んで購入を決めても消費税は5%のままだ。

 では、増税適用前に購入すれば得なのかというと、そうとも言い切れない。安倍政権が住宅ローン減税の延長・拡充を打ち出したから話が複雑になった。

 住宅ローン減税とは、ローンの年末残高の1%が10年間継続して所得税から控除されるというもの。本来ならば、制度は今年末で終了するはずだったが、2017年末まで延長された上、最大控除額が現行の200万円から、来年4月の消費増税以降に400万円に倍増することになった。

 それでは、増税前に買うべきか、増税後に拡充されるローン控除を使うべきなのか、一体どちらがお得なのか。本誌『週刊ポスト』はファイナンシャルプランナーの八ツ井慶子氏の協力を得て、ローン借入金額、消費税率別にお買い得なタイミングがわかるシミュレーションをした。

 一例を挙げて説明しよう。物件価格3000万円(建物1800万円)をそのまま住宅ローンに充てたとする。消費税は、いま購入すれば86万円だが、来年4月には3%アップで137万円、2015年10月にはさらに2%アップで171万円と、最大で85万円増える。

 次にローン減税。最大控除額をフルに還付されるための条件(ローンの年末残高が今年は2000万円以上、来年4月から4000万円以上)を考慮すると、今年購入なら上限の200万円の控除が受けられ、来年以降は最大400万円に枠が広がるので、273万円の還付だ。

 増税分とローン減税を合わせて考えると、増税前ならマイナス114万円、消費税8%の期間ならマイナス136万円、10%ならマイナス102万円。結果、8%の間がベストな買い時といえる。

 その他、ローン借入金1億2000万円までをシミュレートすると、興味深い結果が出た。増税前に買うべきなのは借入金2000万円以下の物件で、3000万円以上になるとむしろ8%に上がる来年4月以降に減税効果が高いこと。さらに高額な1億2000万円以上になると増税前に購入したほうが得だということだ。

 もちろん、増税前後の差し引きだけが住宅購入の判断材料ではない。八ツ井氏のアドバイス。

「節税効果が高い時期を選ぶことは大切ですが、物件そのものの価値や本人のライフプランを見誤って急いでマイホームを買うのは得策ではありません。購入後に急遽転勤するなどの事情で家族全員が家を出ることになれば、ローン減税の還付もストップすることに注意が必要です」

 じっくりと買い時を見極める上でも、購入の検討は早くしてし過ぎることはない。

※週刊ポスト2013年7月19・26日号