MIDリート投資法人は5月30日は反発したが、急騰直前の1月末の水準に戻ってしまった

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 5月29日に平成25年6月期の分配金を7210円から418円に、94.2%もの減配を実施すると発表し、5月30日は前日比マイナス6.12%、22万6900円まで価格が下落したMIDリート投資法人(3227)。しかし、5月31日は価格が反転して前日比プラス2.16%、23万1800円で引けた。


 MIDリート投資法人に投資している人にとってはひと安心だが、そもそもJリートの多くの銘柄は1年前と比べて1.5倍近くなっている。今からJリートに投資しても大丈夫なのだろうか? 

不動産価格の上昇はJリートにとって不利!?

「実は昨年末〜3月くらいまでのJリート価格の上昇は、どうして上がっているのか、よくわからなかったんです。円安で株が上がるのはわかるんですが、Jリートには為替は関係ありませんし、アベノミクスで不動産価格が上がるという期待があるようですが、不動産の価格が上がると利回りが下がってしまうので、Jリートにとってはよくないんです」(Jリートに詳しいアイビー総研・関大介さん)

 しかし、不動産価格が上がれば、Jリートの保有物件の含み益が増えていいのでは?

「確かに、不動産価格が上がればJリートの保有物件の含み益は増えるんですが、だからといってその物件を売ってしまうと賃貸収入は下がってしまい、売却益で一時的に分配金は増えても、次の物件を取得するときには不動産価格の上昇で利回りが低下した物件を取得することになるので分配金も下がってしまう。家賃が高くなって、結果的に不動産価格が上がるのはJリートにとってもいい状況なんですが、今は土地の値段が上がりそうなだけで、家賃やオフィス賃料は全然上がっていませんから」

 景気がよくなればオフィス賃料にも反映しそうなものだが……。

景気拡大によるオフィスの賃料アップは早くても今秋から

「全然上がっていませんね。オフィスビルは解約するまでに少なくとも6カ月かかるので、例えば今年の3月期の業績が回復したから『新しいオフィスに移ろう!』と考えても、解約できるのは9月になります。ですから、家賃が上がるのは早くても今年の9月以降で、しかも実際にそういう動きが出るのは今年の第2〜3四半期が終わってからでしょうから、オフィスビルの賃料に反映されるのは来年の4月以降でしょうね」

 昨年末からのJリートの上昇は投資家の勇み足だったというわけか。

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