右:レッド吉田さん。1棟アパート購入から1年が経ち、そろそろ次の投資物件へ? それとも繰り上げ返済? と悩んでいる。 左:岡元公夫さん 元銀行員の大家さん。金融機関の融資事情などに詳しい。

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アパート完成から満1年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること! そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」について話を伺っています。今回のその4回目。キャシュフロー改善と銀行評価を上げるためには、拡大戦略か? 繰り上げ返済か?

[参考記事]
●不動産投資用に借りている銀行融資、金利を少しでも下げるためにはどうしたらいいですか? 
●銀行への金利交渉、決算期の3月は避けるべし! vs 元銀行員大家さん(2)
●2つの銀行を天秤にかけてもいいですか?    vs 元銀行員大家さん(3)

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銀行の評価を上げるには繰り上げ返済すべき!?

レッド吉田さん(以下、レッド) キャッシュフローを改善するために、もうひとつ物件を増やすことも考えているんです。岡元さんは、それについてどう思いますか?

岡元公夫さん(以下、岡元) いいと思いますよ。本業で稼いで他の物件でも稼いで、トータルで見て財務状況が良くなれば、銀行からの評価はアップします。金融機関から見て、レッドさんの本業が芸能人ではなく賃貸業とみなされるようになれば、条件は大きく変わるはずです。

レッド 繰り上げ返済はどうですか?

岡元 うーん。基本的にはおすすめしません。もう物件を増やさないなら話は別ですが、規模を大きくする場合は、その現金を次の物件の自己資金に回す方が効率的です。それに、金融機関は借金が少し減ることより、現金を手元に持っている方をプラスに評価するんです。

レッド そうなんですか。実は僕、デットクロス(ローンの支払いが進むと訪れる「経費にならない元金返済の割合が増え、建物の減価償却が少なくなることで、一時的にキャッシュフローがマイナスになる時期」のこと。このせいで「黒字倒産」する大家も多い)が怖いんです。それを回避するという理由でも、繰り上げ返済はやめた方がいいでしょうか?

岡元 そのアパートしか収入源がないなら、もちろん対策は必要です。でも、デットクロスが起きても他の仕事で補てんできるなら、それだけのために手元の現金を減らす必要はないと思います。その時期だけ耐えれば、またキャッシュは回り始めますから。

レッド 僕、デットクロスを怖がりすぎていたのかもしれません。そうか。収入全体で考えて足りないところを補えば、問題はないですよね。ところで、安倍政権になってインフレターゲットが2%とかいわれていますけど、金利にはどんな影響があるんでしょうか? 僕は変動金利で借りているので、すごく気になります。

岡元 金利はこれ以上下がることはないので、今後は横ばい、もしくは上昇です。景気が上向いた形で物価や金利が上がるならいいんですが、景気が悪いまま物価も金利も上向くようだと困りますね。長期金利は国債の金利に連動しているので、国債が売れなくなればギリシャのようになる可能性も考えられます。

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