大家さんと直接交渉はできないか?




不動産屋さんの仲介なしに、借り主さん、売り主さんに直接交渉することは可能なのでしょうか? 「仲介手数料を支払わないで済むかも」なんて思いますが、さてどうなのでしょう。不動産屋さんに聞いてみました。





■仲介業者を「ヌキ」!?



――例えば、賃貸物件で、借り主が大家(貸主)さんと直接話をするのはいいんでしょうか?



要は仲介業者を飛ばしてということでしょうか?



――はい。そういう賃貸の形態はあり得るんでしょうか?



それを「ヌキ」といいます(苦笑)。あり得ます。例えば、こんな例がありました。ある1Kの新築の賃貸物件ができたんです。その物件に大家さんが「空き室あり」の看板を取り付けていたんですよ。



そこにたまたま物件を探していた大学生が通りかかって、大家さんに話しかけたんです。そうしたらスグ借りますという話になって……。仲介業者に支払うはずの仲介手数料(家賃1カ月分)を負担せずに済んじゃったんですよ。



――へえ。うらやましい話ですね。その場合仲介業者さんはどうなるんですか。



まあ。その大家さんも、大家さんになりたてで。契約書を一応交わしてたんですけどね(苦笑)。基本的には、貸主さんの意向に従うしかなくてですね……。(全部で4部屋だったので)ほかの3部屋に関しては、そういう「ヌキ」はやめてくださいと申し上げました。



――そういうこともあるんですね。



皆さん仲介業者に支払うお金がムダと思っておられるかもしれませんが……。



ただですね、理解していただきたいのは、仲介業者がいることで「メリットもある」ってことです。大家さんと借り主が直接契約を結ぶと、例えば借り主が家賃を滞納したときなど、大家さんは自分で家賃を取り立てないといけません。



これはかなりヘビーな仕事ですよ(笑)。



また仲介業者がいれば、直接は言いにくいことを「取り次ぐ形」で相手に伝えることができます。仲介業者が果たしている役割は小さくないと自負しているのですが。



■「媒介契約」の種類によって「ヌキ」がある



――賃貸でなく、分譲や販売の「ヌキ」はあるんですか?



あります(笑)。分譲マンションなどでは代理契約が多いためほとんどありませんが、例えば、売地などで一生懸命案内したのに、後日、その人が売り主と直接交渉してたりとか……。「専属専任媒介契約」を売り主さんとの間に結んでいる場合には、売り主さんもそれはできないんですが。



――「専属専任媒介契約」とは何ですか?



仲介業者が売り主さんとの間に結ぶ「媒介契約」には3種類あるんです。



●専属専任媒介契約

●専任媒介契約

●一般媒介契約



この3つです。このうち「専属専任媒介契約」はその業者1社のみに仲介を依頼する契約で、売り主さんは、契約期間中はほかの業者に依頼できませんし、自分で買い主を探したりも基本的にはできません。



――なるほど。自分で買い主を探すと契約違反なんですね。



はい。「専任媒介契約」になると、その業者1社に仲介をしてもらうという契約なんですが、売り主さんは自分で買い主を探してもいいんですよ。この場合、トンビに油揚げをさらわれてしまうことがあるわけです(笑)。



――「一般媒介契約」とはどんなものなんですか?



「一般媒介契約」は、複数の業者と同時に仲介依頼できる契約です。この場合、私たちからすればライバルがいっぱいというわけです。



この契約形態の場合は、売却活動に頑張っても他社に取られる可能性が高いので、売却活動に専念しない会社も多いですよ。



不動産屋さんも仲介業者として頑張らないと「ヌキ」が発生してしまうようです。





(高橋モータース@dcp)