家の査定額ってどうなってるの?



住宅の査定額ってどんな仕組みで算出されているのでしょうか? 何らか基準や、査定方法にも種類があったりするのでしょうか? 現役の不動産業者の方に伺ってきました。



――不動産物件の査定額ですが、どういった基準で算出されるのでしょうか?



査定額の算出方法は、主に3つのパターンがあります。



(1)……原価から算出する方法

物件を建設する際にかかった金額に、建設されてからの年数などを加味して査定額を計算する方法です。



(2)……周辺の事例と比較して算出する方法

周辺の事例と比較する方法は、査定対象となる物件の周辺にある同じような間取りの物件の取引事例を参考にして算出します。



(3)……収益還元法

主に投資系の物件に使われる算出方法で、その物件が将来的にどんな利益をもたらすのか、どれくらいの価値になるのかを考えて査定額を出すもの。



基本的には、これらの算出方法で査定額を計算します。



――なるほど。それぞれ物件のどんなところに着目して計算しているのでしょうか?



物件のもともとの金額や将来的な価値などアプローチはさまざまですが、共通して注目しているのが「立地」です。これが物件の価値を決める一番大きな要素でして、いくら良い物件でも駅から果てしなく遠かったりすれば買い手はつきませんよね。



――確かに、可能ならば駅から近い場所に住みたいです。



あとは、治安などの周辺の状況も査定額を算出する際に加味される要素ですね。



――治安も大事な要素ですね。逆に査定額がアップする要素というのはどんなことがあるのでしょうか?



査定額が上がるポイントというのは実はあまりないのですが、例えば新しい駅や注目されるようなスポットが近くにできたりすると、地価が上がる可能性もあるので、同じように物件の価値も上がると思います。



――例えば、今まではスーパーがなくて不便だったのが、近所にショッピングモールができて一気に便利になった、などですか?



そうですね。そういった事例でも査定額は上がるかもしれません。あとは非常に特殊な例ですが、隣家の方が自分の土地を広げる目的で購入を希望される場合は、ほかの方に売るよりも多少高くなるパターンもありますよ。



――そういった特殊な例もあるんですね。





というわけで、物件の査定額を算出する方法などを伺いましたが、査定額がアップする要素というのは本当に少ない模様。「大幅に査定額が上がってほしい!」という人は近所に新しい駅ができるのを期待して待つ。これぐらいしかないようですね(笑)。



(貫井康徳@dcp)