安いけどデメリット多い家「再建築不可物件」てどうなの?



皆さんは「再建築不可物件」というものをご存じですか? これは、その物件を一度取り壊してしまうと、「その土地には再度物件を建てることはできない」というものです。今回は、この再建築不可物件について、不動産業者にいろいろと伺ってきました。



――まず再建築不可物件というのは、具体的にどんなものなのでしょうか?



再建築不可物件は、簡単にいえば建て替えをすることができない物件のことです。その物件が気に入らないからといって取り壊してしまうと、条件をクリアするまでその土地に物件を建てることができないのです。



――なるほど。再建築不可の理由とは何なのでしょうか?



基本的には、建築基準法にある接道義務を果たしていないとして、再建築不可物件にされています。接道義務というのは「幅4メートルの道路に土地が2メートル以上接している土地でないと住宅が建てることができない」という内容で、建築基準法第42条に記載されています。これに違反しているために再建築ができないのです。



――ということは、すでにそこに建てられている物件は違法に建設された物件なのでしょうか?



届け出をしないで勝手に建設した場合もありますが、中には「建設されたのが現行の建築基準法が制定される前だった」というケースもあります。



――では、そういった再建築不可物件を手に入れるメリットなどはあるのですか?



メリットはほとんどありませんが、強いて挙げるならば「安い」ということでしょうね。進んで買おうとする人が少ない物件ですから、必然的に価格は安くなります。



――価格が安いのはうれしいですけど、そこしかメリットがないのは厳しいですね。



再建築不可物件を手に入れることで大きなメリットを得るのは、その再建築不可物件に隣接する土地に住む人だけです。隣接する土地の人が買えば、接道の義務もクリアできますし、単純に自分の土地が広がりますからね。



――接地している土地の住人以外だとデメリットだらけなんですね。再建築不可物件に新しく物件を建設する方法はないのですか?



再建築不可物件といっても、接道義務をクリアすれば家を再建築できる可能性もありますよ。



――接道義務をクリアするにはどうすればいいですか?



狭い路地の奥にある物件は接道義務をクリアするのは厳しいですね。ギリギリ満たしていない、という程度であれば、セットバック(敷地境界線を後退させること)したりすることでクリアできる可能性はあります。また、問題となっている道路に接道している周辺住宅にお願いして塀を削ってもらったりして基準を満たす方法もあります。



――かなり大掛かりなことをしないといけないのですね。



周辺住民の了解を得たり、役所に何度も申請をしたりと非常に手間がかかります。手間をかけても、許可が下りない可能性もあります。そういったことを考えると、わざわざ進んで購入する必要はないと思いますよ。もちろん、そのまま住むこと、リフォームするのは問題はないので、建て替えを考えないのなら購入するのも一つの手かもしれません。





いくら安いとはいえ、デメリットの方が多い再建築不可物件。基本的には遠慮した方がいいようですね。



(貫井康徳@dcp)