空室リスクを減らし、収益アップ!勝ち組大家の裏ワザ満室賃貸術! Vol.3
給料の伸び悩み、老後への不安などから不動産投資を始めるサラリーマンは増えている。だが、「思ったほど利益が得られない」「入居者の確保が難しい」といった壁にぶつかる人が多いのも事実。勝ち組大家の成功例から?必勝の方程式〞を探ってみよう。


古くても家賃が安い物件は年配者に好評。長く住んでもらえるので管理もラク!

本誌2010年3月号にも登場いただいた竹本啓一さん。2011年9月に千葉市の中古アパート1棟(10戸)を約4700万円で新たに取得。所有物件数は計26戸に、年間家賃収入は約920万円から約1603万円に増えた。

「働けなくなっても食べていけるだけの収入を確保するのが不動産投資を始めた目的だったので、そろそろ打ち止めにしようかと思っています」と語る。奥さんと子供2人の4人家族だが、50代半ばまでにはローンの返済も完了予定。その後は税金や管理費、修繕費を差し引いても年間1000万円以上の収入が見込めるというのだから、30代にして老後の備えは万全だ。

不動産投資を始めたのは20代のとき。手持ち資金がないので毎月15 万円ずつ貯金し、4年ほどで貯めた670万円で競売のマンション2戸を落札した。競売物件はすべて現金で手に入れている。

「競売はローンを組みにくいので、築年数が古くて安い物件を現金で買うことにしています。新しい物件を買うよりメリットも多いんですよ」



たとえば築年数が5〜20年と比較的新しい物件は、若い人に人気があるので入れ替わりも頻繁になりやすいが、古くても家賃が安い物件は年配者に好まれやすく、長く住んでもらえることが多いという。「長く住んでもらえれば空室リスクは減るし、リフォーム費用もかからないので、願ったりかなったりなんです」

最初から入居済みのオーナーチェンジ物件だけを落札するのも竹本流の競売必勝法。

「取得した時点で家賃収入が得られるので無駄もありません。ただし、問題のある人が入居していないかどうか、入札前にしっかり確認しておくことは大事です。僕の場合、入札するマンションに出向き、間違ったふりをしてチャイムを押すようにしています。出てきた人の様子や雰囲気を見て、自分なりに確認してから入札するんです」

競売物件は現金で取得しているが、2011年に取得した物件を含む2棟(計22戸)の中古アパートは一般物件をフルローンで購入した。
「ローン返済額は、総家賃収入の4割以下に抑えるようにしました。これなら万が一、入居率が6割を切っても何とかやっていけますからね」

想定されるリスクはとことん抑えるのが、竹本流サラリーマン大家術の真骨頂だ。



竹本 啓一(KEIICHI TAKEMOTO)
会社員(ドラッグストア勤務)

ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん 貧乏父さん』を読んで不動産投資を始める。競売情報を得るため、裁判所が開いている平日が休みの仕事に転職するほどの熱心ぶり。住み慣れた千葉県の物件を中心に購入中。



この記事は「WEBネットマネー2013年2月号」に掲載されたものです。