プロに聞く!儲かる大家はココが違う!賃貸ビジネス成功の秘訣
副業としてアパート・マンション経営をする人の中には、しっかりと利益を稼ぐ?勝ち組〞もいれば、儲けるどころかお金が出ていくばかりの?負け組〞も少なくない。その違いは何か? 2人のプロに聞いた。


表面利回り10%以下の物件は儲けるどころか持ち出しになる危険も!

「アパート・マンション経営で多い失敗は、物件を取得するときに見た目の利回りに惑わされることです」と語るのは、不動産コンサルタントの長嶋修さん。

投資用不動産の利回りには、単純に月々の家賃収入を取得価格で割って算出する「表面利回り」と、取得価格に不動産取得税や仲介手数料などを加え、月々の家賃からは固定資産税、管理費、修繕費などの諸経費を差し引いて計算する「実質利回り」の2種類がある。

当然、表面利回りに比べると実質利回りは小さくなる。「不動産会社などが物件を勧めるときに示すのは、あくまでも表面利回りです。年8%などと言われると、銀行預金に比べてはるかに高いので魅力的に思うかもしれません。しかし、税金やもろもろの経費を差し引くと、手取り収入はかなり減ってしまいます。表面利回りで考えるなら、少なくとも10%超の物件を探すべきでしょうね」(長嶋さん)

では、表面利回りと実質利回りはどれくらい違うのか?

具体例を挙げてくれたのは?元祖リーマン大家〞としておなじみの藤山勇司さん。

「たとえば、地方の新築RC造マンション1棟を1億円で購入したとしましょう。家賃収入が年間1000万円で表面利回りが10%だとしても、税金や経費は年間でざっと500万円以上かかります」

これだけで実質利回りは5%以下になってしまう。しかも、これはあくまで満室を確保した場合の話だ。「仮に入居率が90%に下がれば、実質利回りは3%台まで低下してしまいます。ローンで購入した場合は、ここからさらに月々の返済額を差し引かなければなりません。10%の利回りどころか、ほとんど持ち出しになってしまいかねないのです」(藤山さん)

安い中古物件を取得し、知恵と工夫で、利回り大幅アップの裏ワザ

では、具体的にどのような物件が狙い目なのだろうか?「ズバリ、地方の中古一戸建てを安く買い叩くこと」とアドバイスするのは藤山さん。「取得価格とリフォーム費用が合わせて500万円以内で収まれば、家賃6万円として年14.4%の表面利回りが得られます。これなら実質利回りもかなり高い水準になるでしょう。仮にローンを組んだとしても、返済額は少なくて済むし、返済期間も短くすることができます」(藤山さん)

長嶋さんは、「物件の状態をしっかりとチェックすることも大切です。年を取ると体のコンディションが人それぞれであるように、中古住宅の状態も千差万別です。状態の悪い物件を購入してしまうと、その後の修繕費がかさんで赤字になってしまいかねません」とアドバイスする。

ただし、「修繕に苦労しそうな状態でなければ、見た目」の悪い中古物件を購入するのもひとつの方法です。安く取得できますし、内装や入居募集時の提案の仕方などで工夫を凝らせば家賃を上げることも不可能ではないからです」と長嶋さん。

「たとえば、入居者が壁紙を選べるようにして人気を高める、面積を有効に使えて利回りが上がりやすいシェアハウスにするといった方法もあります。不動産は株や為替などと違って、自分で手を加えられる投資商品であることが大きな魅力ですね」(長嶋さん)

賃貸ビジネスで成功する人、失敗する人 長嶋流
アパート・マンション経営は「会社経営と同じ」と考えよ!
アパート・マンション経営は、「会社経営」と同じ感覚で臨むのが成功の秘訣です。1000万円の中古マンションを買うために200万円の頭金を入れ、800万円のローンを組むのは、200万円の資本金と800万円の債務を運転資金として事業をするのと同じこと。その資金をもとに、「いかに収益を上げていくべきか」を経営者の視点で考えるようにすれば、おのずと、「空室率を減らし、家賃を上げるにはどんな工夫をすればいいのか」といった戦略に思いを巡らすようになるはずです。また、「投資収益を減らすようなコストはなるべくかけたくない」という考えからメンテナンスを怠りがちな大家さんもいるようですが、結果的に物件の魅力を損なわせ、収益を悪化させる要因になりかねないことを理解しておくべきでしょう。