空室リスクを減らし、収益アップ!勝ち組大家の裏ワザ満室賃貸術! Vol.2
給料の伸び悩み、老後への不安などから不動産投資を始めるサラリーマンは増えている。だが、「思ったほど利益が得られない」「入居者の確保が難しい」といった壁にぶつかる人が多いのも事実。勝ち組大家の成功例から?必勝の方程式〞を探ってみよう。


美容室オーナーの夢をアパート経営に転換。狙ったのは格安の物件

中学時代に家出をして、半年ほど友人宅や路上などで生活した経験があったり、18歳で自動車ローンや消費者金融などで500万円の借金を抱えてしまったり……。そんな波乱万丈な人生を送ってきた青木茂伸さんは、自らを「中卒大家」と名乗っている。

17歳のとき美容師を目指し、20歳で美容師の免許を取得。美容院の勤務を終えた後も、夜の飲食店で働く女性の髪のセットアップなどを行なうバイトで身を粉にして働き、月収約40万円をコンスタントに稼いだ。

500万円の借金は25歳までに完済。大半を借金返済に回し、約1年半で借金をゼロにしたのだ。

「借金返済後もバイト生活を続けて、2010年には1000万円程度の蓄えができていました。そのころ出合ったのが『借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業スル方法』(ぱる出版)という本。自分自身が借金で苦しんだので、何をするにも借金は背負いたくありませんでした」

そんな青木さんが、自宅のある茨城県から車で1時間半程度の栃木県さくら市に、築14年の中古アパート1棟を購入したのが2011年8月。

1年半以上探し続けた末に、ようやく巡り合えた物件だ。「物件は『健美家』などのネットを使って探しました。検索の条件は、中古アパート1棟買いで、築20年以内。自宅のある茨城県から車で1時間半までの関東全域。無借金でも投資可能な1000万円以下。そして、最低でも表面利回り20%の物件を探したんです。特に最初の物件だったので?失敗したくない〞という気持ちが非常に強かった。そこで、失敗しない賃貸経営を行なうためには、キャッシュで勝負する方法が最善だと思ったんです」

購入を決めた物件は、田園風景が広がる自然豊かな地。自動車での移動が不可欠で、正直、アパート経営には向いていない立地に見える。

しかし、青木さんの購入ポイントは別のところにあった。

売り急ぐ持ち主に現金即刻払いで値引き交渉!利回りアップで安定経営
「物件探しで重要なことは、第一に?売る理由〞をチェックすることです。資産整理、相続、リタイア、資金繰りといったさまざまな理由がありますが、資産整理物件はなかなか値引きをしてくれません。とにかく安い物件が欲しかったので値引きが可能な資金繰り物件や相続物件、リタイヤ物件に目を付けました。長い間、買い手がつかない状態の物件にスポットを当てるのもコツです」

青木さんが購入した物件は、もともと地元の工務店が所有し、1年以上売れ残っていたものだ。1350万円で売りに出されていた物件を、値引き交渉の末、400万円引きの950万円で購入できた。アパート4戸のうち、半分の2戸が空室になっている状態で、空室リスクが高そうな物件だったが、利回りから試算すると、それでも元は取れると判断した。

「950万円で購入した後、できる範囲で壁紙などのリフォームは自分で行ないました。さすがにトイレなどの水まわりの修理は専門業者にお願いしましたが、固定資産税などを合わせても毎年の経費は15万円程度です」

購入後、すぐに入居者の募集を開始。

「最終的には2カ月で1室、4カ月後に1室決まって、現在は満室状態です。借金なしだったので、じっくりと待てました。これこそ、無借金経営の最大のメリットです」

家賃収入は4戸合わせて約200万円。値引き前の利回りは約14%だったが、400万円の値引きや自力でのリフォーム、手作りのPOP広告などによる入居募集経費のコストダウンで表面利回りは20.9%にまでアップ。そのかいあって、目標だった利回り20%を達成できたという。

無借金で利回り20%といえば、5年で元が取れる勘定だ。中古アパート経営では、いわゆる「出口戦略」が重要といわれる。青木さんも5年経過後に、本格的なリフォームを行ない、転売したいと考えている。

青木さんは、奥さんと2人暮らし。奥さんも不動産経営には理解を示し、リフォームや掃除を手伝ってくれているという。現在は美容師を休職しているが、ネットビジネスで年収500万円を稼ぎ出している。

すでに1000万円超の自己資金があり、2棟目のアパートを物色中という。将来的には、美容院経営も考えているそうだ。





青木 茂伸(SHIGENOBU AOKI)
元美容師

1982年、茨城県出身。20歳で美容師免許を取得。その後、消費者金融を中心に借金が500万円にまで増加。仕事をかけ持ちし、1年半で完済。さらに、その生活を続けること約2年で1000万円の貯蓄に成功。



この記事は「WEBネットマネー2013年2月号」に掲載されたものです。