空室リスクを減らし、収益アップ!勝ち組大家の裏ワザ満室賃貸術!
給料の伸び悩み、老後への不安などから不動産投資を始めるサラリーマンは増えている。だが、「思ったほど利益が得られない」「入居者の確保が難しい」といった壁にぶつかる人が多いのも事実。勝ち組大家の成功例から?必勝の方程式〞を探ってみよう。


「賃貸ワンルームマンションを1戸所有するだけで、月々6万〜7万円の副収入が得られる」。不動産投資を考えるサラリーマンの多くは、そんな期待を持っているはず。

だが、現実はそう甘くない。

6万〜7万円の家賃収入を得るためには、税金や管理費、修繕費などが月々3万〜4万円前後かかるのが一般的。手取りとして残るのはせいぜい2万〜4万円である。

しかも入居者がいなくなったとたん、収入はゼロに。

コストやローン返済を考えればマイナスだ。株や為替の取引と違って、不動産は入居者を確保し、家賃(資産価値)を下げないための自助努力をしないと利回りがどんどん下がってしまう。だが、逆に努力をすればするほどリターンを上げることができるのも不動産投資の魅力だ。その極意を詳しく紹介しよう。

2分の1以上を住宅用に。低金利の住宅ローンで収益率をアップ!
「ずっとサラリーマンを続けながら、不動産投資の勉強を続けてきました。さまざまな勉強をしていくうえで達し得た結論が『収益性を重視しアパートの1棟買い』。資産価値の高い格安物件を探し続けました」と語るのは、ブログなどで?SE大家たくちゃん〞として不動産投資情報を発信している坂口卓人さんだ。

サラリーマン生活の中で年間100万円ずつ貯蓄し、自己資金600万円を準備。賃貸アパート1棟で1億円ぐらいの物件を探し続けた。「アパートローンの審査が厳しくて、不動産経営には銀行の信用が不可欠だと認識しました。そういう意味では、最初の購入物件は黒字にする必要がありました」

坂口さんの投資方針は、投資金額に対して年間収益率が実質7〜8%の物件であること。金利が年4.5%程度のアパートローンを組むと収益率は13%前後必要になってくる。

物件1号は実績重視。銀行の信用を高めて次のステップへとつなぐ
そこで坂口さんが出合った方法が、自宅と一緒に賃貸住宅を建てる「賃貸併用住宅」だ。延べ面積の2分の1以上を自宅にすれば、銀行の住宅ローンを活用できる。投資目的のアパートローンと違って、金利は1%程度。審査も、比較できないほど緩いのが特徴だ。

2009年3月、相模原市で建築条件付きの土地93?を2680万円で購入。延べ床面積101?の賃貸併用住宅を1800万円で建てた。1階は2LDKの自宅、2階は1戸当たり16.7?、1LDKのアパートを3戸にした。「総額で4480万円プラス経費が250万円、合計で4730万円です。自己資金630万円を差し引いた4100万円を、変動金利1.275%、35年の住宅ローンを組みました。現在のローン返済は月額12 万円強。2階の家賃収入は3戸分で18万5000円。仮に1階も貸すと、相場は11万5000円程度。月額30万円の収益が見込めて、返済比率は4割に抑えられます」

坂口さんは、現在1階の住宅部分に奥さんと子供2人の4人暮らし。

実は2011年9月に会社が倒産。リーマン・ショック以後、会社の業績悪化を実感していたため、銀行ローンを組む基準になる年収が高いうちにと投資に踏み切った。

また、2人目の子供が生まれるにあたって、それまで住んでいた高層マンションに不安があり、奥さんも建物の設計などに積極的に参加してくれた。

「この周辺の家賃相場は5万4000円程度。でも私は15%アップの6万2000円に設定。強気の設定も資金調達を住宅ローンにしたからだと思います。また、大家が階下に住んでいることに安心感を抱く若い女性に絞って、設計や借家人探しをしたこともよかったようです」

この物件で得た信用で、第2、第3の投資を計画中だ。





坂口 卓人(TAKUTO SAKAGUCHI)
元システムエンジニア

1975年、大阪府出身。大学卒業後、システム会社に就職。2007年から資金を貯め、09年、神奈川県相模原市に住宅ローンで「賃貸併用住宅」を建てる。11年に会社が倒産し、現在は専業大家さん。特典いっぱいのブログに今すぐアクセス!



この記事は「WEBネットマネー2013年2月号」に掲載されたものです。