実際、借り換えでどのくらい得するのか? さらに、何に借り換えたらいいのか?「損得分岐点レート」という独自理論による住宅ローンの分析でも知られる、FP・浅井秀一さんに選び方のコツを伺った。

【講師】ファイナンシャルプランナー浅井秀一さん

CFP(日本FP協会認定)。1964年生まれ。個人のプランニング業務を中心とする、ストックアンドフロー代表取締役。最新刊に『いますぐに、住宅ローンを借り換えしなさい!』

●具体的な金利でローンを比較できる「損得分岐点レート」

 浅井さんによると、借り換えにかかる諸費用の合計は、融資事務手数料が定額タイプならローン残高に対して約1%で、金利に換算すると0.1%程度だという。

「今、借りているローン金利より最低0・3%低くなれば、借り換え効果が期待できそうです」

 一部の「フラット35」のように融資事務手数料が融資額×2.1%かかる場合、この負担を勘案し0.5%の金利差が目安となる。

 昨年夏と比べても「フラット35」の金利は約0.5%下がり、3年ほど前から1%前後も低下した(103ページ上のグラフ参照)下の表の09年7月に借りたケースでは年間で約13万円、総返済額で420万円も減ることになる。

「1年以上滞りなく返済を続けていれば、『フラット35』から『フラット35』への借り換えも可能で、この場合、金利上昇リスクはありません。民間金融機関でも固定金利型ローンの金利を2%強の水準にしているところなら、同じ程度の借り換え効果が生まれます」

●10年固定型の金利上昇リスクは少ない?

 借り換えで最も悩むのがローン選び。変動金利型は金利は低いが、将来の金利上昇リスクを伴う。「フラット35」は金利上昇リスクはないが目先の返済額が多い。

10年固定型はその中間──。これまでは、こうした違いだけを判断材料にしてきた人がほとんどだった。しかし、浅井さんの考案した「損得分岐点レート」を使うと、ローンの有利不利が具体的な金利の水準で判断できる。

「105ページ上の表の前提条件で『フラット35』と『10年固定』を比べると固定金利期間終了後の11年目以降は変動金利に移行し、その後20年間の実質金利の平均が3.669%の場合、総支払額は同じになります。よって、この水準より高くなると思うなら『フラット35 』を選び、こんなに上がらないと思うなら10年固定を選ぶ、というのが基本的な考え方です」

 ここで気になるのは3.669%という金利水準。ここまで上昇する可能性はどれくらいなのか?「実質金利が3.669%の時の変動金利型の基準金利は、過去の例だと4.869%。現在よりも2.4%ほど高く、これ以内であれば、結果的に10年固定型が正解となります。この金利水準はバブルの余韻が残る1992年と同じで、これ以上になるとしたら好景気(収入増)か、インフレ(ローン残高や返済額の価値は目減り)のいずれかでしょう。返済期間が長いと分岐点レートが下がり、リススクが高まるので要注意です」

■約1%の金利低下で約420万円のお得

★浅井流 借り換えの新常識

■金利差0.3%で借り換えメリットが
諸費用をローンに上乗せしても、金利差0.3%の同じローンに借り換えれば、総支払額は確実に安くなる。

■「損得分岐点レート」で比較せよ!
タイプの違うローンに借り換える時は、損得分岐点レートでローンの損得が分かれる金利水準を把握する。

■「損得分岐点レート」で予測せよ!
過去の金利の推移や今後の金融動向を考え損得分岐点レートを超えるかどうかを予測しよう(※上級者向け)。

<ケース?>「フラット35」VS「10年固定」 損得分岐点レートを計算する

「フラット35」の返済額などは、ローンの返済額に融資事務手数料や団体信用生命保険特約料などの、実質的な負担を加えた目安の金額。実際の返済額とは異なる点に注意しよう。

●前提条件
■「フラット35」の適用金利は11月の最低基準で10年固定は大手銀行の例
■現在の変動金利の基準金利:2.475%
■現在の金利水準が変わらない場合に適用される10年固定の11年目以降の変動金利:1.075%( 金利優遇幅1.4%)

●損得分岐点レートの考え方

■「フラット35」と10年固定の総支払額が同じになる、10年固定の11年目以降(残り15年間)に適用される変動金利の平均金利:3.669%

→保証料の金利相当分を引いた損得分岐点レート:3.469%(3.669%−0.2%)
3.469%と11年目以降の変動金利1.075%の差は2.394%(=金利上昇余力)

➡現状から2.394%以内の金利上昇に収まれば、「フラット35」より総支払い額は少なくなる

→【結論】11年目以降の変動金利の基準金利が平均4.869%以下なら10年固定が有利現在の変動金利の基準金利2.475%に、金利上昇余力2394%をプラスした金利は4.869%。この水準だったのは20年前まで遡る。将来、平均で約2.4%以上短期金利が上がるかどうか。自分なりに考えて決断しよう。

★11年目以降は「再度借り換え」か「変動金利に移行」が基本的な考え方!

10年固定で借りた場合、金利固定期間が終了する11年目以降は、変動金利に移行するか、再度10年固定を選ぶことになる。しかし、10年固定の基準金利は変動金利に比べて高く、当初の大幅な優遇金利の適用もないため、再び10年固定を選ぶとなると高い金利を受け入れざるを得ない。そこで、基準金利の低い変動を選ぶかあるいは、諸費用をかけても当初優遇金利が適用される、別の10年固定への再度の借り換えが有力となるのだ。

<ケース?>「フラット35」VS「変動金利」 損得分岐点レートを計算する

【前提条件】フラット35:ケース❶と同じ

変動金利:1〜3年目の適用金利は、最低水準である0.875%に保証料の金利分0.2%を加えた1.075%で計算(実質金利ベース)。4年目に0.5%上がって1.575%、5年目にさらに0.5%上がって2.075%となる。

→【結論】6年目以降、20年間の実質金利の平均が2.852%までなら変動金利型が有利。基準金利では4.252%(1.777%のアップ)と高水準だが、返済期間が長いと分岐点レートが低下し、変動金利型のリスクは高まる。

<ケース?>「10年固定」VS「変動金利」 損得分岐点レートを計算する

【前提条件】変動金利:ケース❷と同じ10年固定:ケース?と同じではあるが、条件の中で、11年目以降の金利優遇(引き下げ幅)が1.4%となっていることに注意。11年目以降に変動金利に移行した時、当初からの変動金利とは優遇幅の差が0.2%になる。

→【結論】6年目以降の損得分岐点レートが2.02%(変動金利型の基準金利で3.42%)なので、この前提では短期金利が1%近く上がるとアウト。金利や11年目以降の優遇などの条件がよいほど、10年固定を選ぶのが基本だ。

★【結論】金利1・5%程度以下の「10年固定」を狙え!

「現在の日本の金利は?人類史上最低?といわれるほどの水準です。また、金融機関の競争が激しいといっても、利ザヤはすでに0・1〜0・5%で、ここからの引き下げは考えにくいでしょう。間違いなく、今は千載一遇の借り換えチャンスです。損得分岐点レートは、比較するローンの金利差や返済期間で変わりますが、変動金利の金利上昇リスクは意外と少ないと感じる方も多いですね。でも、やはり固定金利の安心感を選ぶ、という意見もあるでしょう。

 返済期間が25年前後&1・5%程度以下の金利が適用される場合、11年目以降、変動金利に移行する際の金利優遇なども確認した上で、私なら10年固定を選びます。

 将来、金利が上がってもローン高が減っていてリスクは限られます。それでも迷うという方には、10年固定と変動金利型など、ミックス借り入れという方法も視野に入れることをおすすめします」