信頼できる不動産会社・管理会社とは?―重吉勉さんインタビュー(2)

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 魅力的な不動産投資ですが、リスクがあるのも事実。
 かんき出版から出版されている『中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!』は都内に1万戸の管理物件を持つ賃貸管理会社を経営する重吉勉さんが執筆した一冊で、「リスク」という切り口から、「マンション経営」について解説しています。
 年金制度の破綻という不安を抱えている私たちが、老後に備えるためにすべこととは? また、入居者側はワンルームに入居する際にどこをチェックすればいいのかまで、幅広くお話を聞いてきました。3回にわたってお送りするインタビューの今回は中編をお届けします。

■中編:信頼できる不動産会社・管理会社とは?

―将来のためにマンション経営(家賃収入)をはじめたいと思ったとき、まず何をすればいいのでしょうか? また、誰に相談すべきでしょうか?

重吉「まずは信頼のできる不動産会社を探すことです。最近では、多くの会社がセミナーを開催していますから、参加し、話を聞いてみて、信頼に足る不動産会社かどうか判断してはいかがでしょうか。また、販売だけを行なう会社よりも販売後の管理もあわせて行う会社を選ぶことも大切です。マンション経営は購入だけで終わりません。より長く安定的に収入を得るためには管理が重要になるからです。空室が発生したら早期に次の入居者を決めてくれる、入居者募集に強い管理会社をパートナーに選びましょう」

―本書にはマンション経営についての3つのリスク(家賃下落リスク、空室リスク、修繕積立金上昇リスク)が説明されていますが、この3つの中で最も重要視すべきなのはどれですか?

重吉「やはり空室リスクが最も重要です。家賃下落リスク、修繕積立金上昇リスクは、築年数の経過につれて起こりうるものですが、いずれも入居者さえいれば、家賃収入は入ってきますからマンション経営の破綻につながるといった大きな要因にはなりません。
しかし、空室の場合、まったく家賃が入ってこなくなりますので、ローンで物件を購入していた場合には、命取りになりかねません。家賃収入が入ってこない場合は、ローンの返済や修繕費用、管理費・修繕積立金はすべてご自身のお財布から返済する必要があります。マイホームのローンを抱えながら、何ヶ月も投資用マンションのローンまで支払える人は少ないでしょう。
空室リスクを押さえるには賃貸需要の高い立地、本書でも紹介していますが東京23区の物件を狙うべきです。そのうえで、入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶこと。この2つが欠かせません」

―管理会社は重要だとおっしゃっていますが、管理会社を選ぶときの注意点はありますか?

重吉「非常に難しいですよね。入居率や管理戸数の募集方法や管理の方法は公開されていないことが多いので、どうしても自分がマンションを購入した不動産会社から紹介されるというケースが多くなります。そして、困ったことがあって管理会社を変えるお客さまもいらっしゃいますね」

―困ったこととはどのようなことですか?

重吉「なかなか賃貸が決まらない、トラブルが起きたときに対応してくれないといったことですね。ひどいときには親会社がマンションを販売し、その子会社が管理をしていて、親会社が経営不振になってしまって本来オーナーに送金すべき家賃に手をつけてしまったというケースもあります」

―そうしますと、管理会社を紹介する不動産会社も重要になってくると思いますが、信頼できる不動産会社を見極めるにはどうすればいいのでしょうか?

重吉「まずはホームページを見て、実績や社歴を見てください。長い歴史があるほど、その分経験がありますし、トラブルに直面しているはずですからノウハウが蓄積されているはずです。また、入居率のようなデータを計算式を含めて出しているかどうかも重要です」

―情報をたくさん出しているところは、信頼ができる。

重吉「そうですね。また、会社の雰囲気も大切な要素だと思うので、会社に直接行って確認するのもいいでしょう。その会社でどれだけのスタッフが働いているのか確認することが大切です」

―家賃を滞納する人はどのような性格の方が多いのですか?

重吉「一概には言えませんが、ほとんどの方が家賃を支払いたいけれども、支払うことができないご事情やお悩みを抱えている真面目な方です」

―家賃を滞納させないための方法、滞納しがちな人の対応策について教えていただけますか?

重吉「滞納を繰り返される方は、入り口から出口まで相談しやすい環境にするために、専任の担当者をつけて親身に対応しています」

―こうしたマンション経営は何歳くらいから行うのがよいのでしょうか。

重吉「マンション経営は早くはじめれば始めるほど有利に働きます。ローンで購入したとしても、そのローンは自分自身で支払うのではなく、入居者の家賃収入から支払われますから、はやく始めたほうが、それだけローンの完済時期も早まりますから、資産形成には有利です。経済的自由を目指すのであれば、いらないものは我慢してコツコツと頭金を貯めて、少しでも早くマンション経営をスタートすることが大切です」

<後編へ続く>



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