高齢者の単身世帯が激増している。マンションにおける高齢者の単身世帯数については正確なデータが存在しないが、2013年度に実施された国土交通省の「マンション総合調査」によれば、東京都内のマンション世帯主のうち、70歳以上が世帯主である住戸が2割、50歳以上が7割を占める。こうした現状からは、今後多くのマンション住戸が相続の対象となってくることが容易に想像される。

【写真】老朽化し、63年ぶりの建て替えが決まった日本初の分譲マンション「宮益坂ビルデ ィング」の居室

 かつては親が子に残す財産で最も価値の高いもののひとつが自宅だった。不動産は財産としての価値が高い。つまり、相続人が「住む」こともできれば、人に「貸す」こともできる。最後には「売る」ことで現金にも換えられるということで、相続人の間ではこの親の残した自宅の相続をめぐって醜いトラブル=「争続」問題が生じていた。

東京都内だけで60万戸近くの賃貸住宅が空き家に

 ところが最近はやや状況が異なるようだ。都心居住が主流となる中、親の自宅を相続しても、自身で「住む」つもりはない。賃貸に出しても、築年が経過したマンションでは住宅設備は古く、部屋の内装も時代遅れでなかなか借手がつかない。かなりのお金をかけてリニューアルしても立地に劣るマンションになると満足な賃料で貸せるケースは少なくなっている。賃貸住宅の空き家は東京都内だけでもなんと59万8000戸も存在することがこの状況を物語っている。


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 親の残した自宅の不動産価値がそれほどでもないことに気付き始めた相続人たちはむしろ現金や株式を優先し、不動産を敬遠して相続人同士で押し付けあうというような場面も増えているという。

 こうした状況で相続したマンション住戸。管理上でもやっかいな問題を引き起こしている。相続人がマンション住戸を相続したことを管理組合に連絡しないケースが増えているのだ。

 親のマンション住戸を相続はしたものの、部屋内の片付けだけでも一苦労。住戸は傷みが激しく、賃貸するとしても相当額のリニューアル費用がかかる。ただでさえ欲しくもなかった住戸を無理やり相続させられた相続人は、その事実を告げずに放置、結果として管理費・修繕積立金が滞納となるのだ。

マンションを継ぐ気がさらさらない相続人

 通常であれば管理組合は、相続人が確認できれば、当然にして相続人に対して管理費・修繕積立金の請求を行うことになる。ところが相続人としての届け出が行われず、どこに請求してよいのかわからなくなるケースが発生しているのだ。

 相続人を見つけ出して、滞納分を請求できても、相続人が外国住まいであったり、相続人が複数存在すると各相続人間の共有財産ということでコミュニケーションが取れずになかなか思うように徴収できないケースも増えている。

 首都圏郊外のあるマンション管理会社の社員は、最近の事情を次のように話す。

「最近は相続人の方をつきとめても、本人にマンションを継ごうという意識がさらさらありません。なかには『困っているなら差し押さえでもして売ってくださいよ』と言われる始末です」

700万円かけて売却に出しても売れない!

 この相続人が言うように最終的にはマンション住戸を差し押さえたうえで、競売等にかけて滞納分を回収していくというのが法律上の手続きとなるが、時代環境は変化している。以前であれば、流通市場に売りに出せば確実に売却できたマンションも、立地や築年数、設備の状況などによっては全く買手がつかないマンションも出始めている。競売によって確実に滞納金が回収できるという保証はどこにもない。

 管理費の滞納が300万円、住戸内の後片付け費用で100万円、リニューアル費用で300万円、管理組合で計700万円かけて売却に出したものの、売れない。最終的に売却できた金額は400万円だったなどという事例も珍しい事例ではなくなっている。差し押さえるための手続き、弁護士費用などを支払うにも組合員から集めた管理費しか元手がない中、管理組合もおいそれと手が出しにくいというのが現状だ。

相続人のいない「おひとり様」マンションの増加

 さらに問題がやっかいになってくるのが、相続人がいないマンション住戸の増加だ。「おひとり様」があたりまえになってきた日本社会。少子高齢化による人口減少は核家族どころか結婚をしない、兄弟、身寄りのない単身者の増加を招いている。こうした区分所有者に相続が発生すると、相続人がいないということになる。

 相続人が存在しない、または相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理組合は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と対峙することとなる。つまり管理費・修繕積立金等の請求を相続財産管理人に行うこととなるのだ。通常相続財産管理人を選定する場合は東京地裁などの場合、100万円ほどの予納金を納付しなければならない。相続財産からあらかじめ差し引ければよいのだが、該当金額を引当できない場合はやはり管理組合の負担となる。

 こうした住戸は最終的には売却することによって現金化することとなるが、現実は予納金すら回収できないケースも見受けられるのだ。

 こうした事態に対して、市場性がないのであれば無理に売却せずに国庫に入れて国から管理費・修繕積立金を徴収すればよいという人もいるが、国が国庫としてとることは事実上ない。仮に国庫に帰属させたとしても法律上、国は「特定承継人」ではないので管理費・修繕積立金等を支払う義務はないということになる。

マンションの永住化? それともスラム化?

 管理費・修繕積立金の滞納が多いマンションほど老朽化が激しく、市場における流通性に欠ける物件が多くなる。そうした住戸ほど誰も相続したがらない。相続を放棄する、相続をしても住戸を放置し、管理費・修繕積立金の支払いを免れ続ける。売却しても債務全額の回収には程遠く、そもそも売却すら叶わない、こんな物件が今後急速に増加してくる可能性が高くなっているのだ。

 マンション永住化などというが、世代を跨いで価値が持続できない多くのマンションが今後スラム化への道を歩む可能性が高いのだ。そんなマンションに資産価値を求める現代人は、マンションというあやふやな共同体の持続可能性をよく見極めるべきなのだ。

(牧野 知弘)