ブームが一服した不動産投資。投資家が生き抜く道はどこにあるのか(デザイン:池田 梢)

「詐欺だろう!」

「何が再生なのか、ふざけるな!」――。

社会問題となった女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐるトラブル。運営するスマートデイズが4月9日、東京地方裁判所に対し、民事再生手続開始を申し立て受理された。12日に開かれたオーナー向けの説明会では、冒頭から怒号が飛び交った。

スマートデイズは家賃保証をうたってシェアハウス物件を売り、700人以上のオーナーを集めていた。地方から上京する若い女性が次々とシェアハウスに入居し、その女性に仕事を紹介することで、人材斡旋料という「賃料外収入」も加わる――。かぼちゃの馬車は、そんなビジネスモデルを大々的に宣伝し、多くの投資家を惹き付けていた。

1棟1億円超にも上る融資の返済がのしかかる

しかし昨年10月、突如として約束していた家賃を減額、今年に入り支払いを完全にストップした。オーナーは30〜50代の会社員が中心。多くはスルガ銀行から1棟1億円を超えるような融資を受けていた。そのローン返済が重くのしかかる。


女性専門シェアハウスとして売り出された「かぼちゃの馬車」の物件(撮影:今井 康一)

『週刊東洋経済』4月16日発売号は、「不動産サバイバル 大空室時代が来る!」を特集。「かぼちゃの馬車」を象徴とする不動産投資の落とし穴に加え、首都圏地域別の空室率マップなど最新の市況、さらに今いかに不動産投資と向き合うべきかについての専門家の見方などを詳報している。

スマートデイズが民事再生申し立てに至ったのは、入居が低迷して新規の販売もままならず、資金繰りが行き詰まったためだ。民事再生手続きにより、企業を倒産させずに再建を目指す方針。オーナーの中にはまだ契約を継続中のオーナーもおり、そこには340人ほどの入居者もいる。「水道や電気、ガスなどの支払いが困難となるため、入居者のことを考えると、今すぐ破産するより民事再生のほうがよい」(スマートデイズ)という。

一方、オーナーらは破産の道を選択すべきだと主張する。会社主導で進む民事再生ではなく、今すぐ破産させて破産管財人を入れた厳正な手続きのもとで、真相を解明して欲しいからだ。彼らの多くは、「かぼちゃの馬車」投資のスキームの片棒を担いだとみて、スルガ銀行に怒りの矛先を向けている。

50代オーナーは「スマートデイズは最低だけど、それよりスルガ銀行が許せない。民事再生になればおカネの流れを解明できず、スルガ銀行を責める手立てがふさがれる。それは避けたい」と話す。今回の融資にあたっては、多くのオーナーが預金額や年収の水増しなど、融資関係書類が改ざんされていたと訴えている。

このオーナーらはシェアハウス投資自体の白紙撤回を目標に掲げるが、道のりは容易ではない。まずは会社が狙う民事再生手続きへの流れを阻止し、スマートデイズを破産に持ち込むことができるか。これが最初のハードルとなる。

相続増税対策と金融緩和でブーム化

かぼちゃの馬車は、サブリース会社の事業モデルや銀行融資審査のずさんさが問題化した特殊なケースだといえる。ただ、そこで顕在化している空室リスク自体は、あらゆる不動産投資家にとって他人事ではないと警鐘を鳴らすのが、不動産オーナー向けのコンサルティング業務を手掛ける税理士の金井義家氏だ。


「かぼちゃの馬車はオーナーの多くがサラリーマン。資本力が乏しいためにローン返済に窮した。ただ今後、人口減で空室が増えれば、資金力に余裕がある地主の中でも、ローン返済に行き詰まるケースが増える可能性がある」(金井氏)。どういうことか――。

そもそも、主に金融機関から融資を受けて新築や中古の区分マンション、さらには1棟アパートやシェアハウスといった物件を購入し、入居者からの家賃収入や物件売却による利ザヤを稼ぐのが不動産投資である。

不動産投資はここ数年、ブーム化の様相を呈していた。2015年の相続増税により、現金や土地よりも賃貸物件を持つほうが節税につながるとして、地主がアパートを次々建設。2016年以降のマイナス金利下で金融機関が積極融資に走ったことで、「サラリーマン大家」も続々と誕生した。

しかし昨年以降、景色が変わりつつある。要因は金融機関の融資姿勢の変化だ。金融庁が、アパートやマンション融資におけるリスクの評価や借り手への説明を強調したことなどで、金融機関による融資の積極姿勢が鈍化。ある不動産業者の担当者は「これまでのように誰でもカネを借りやすい状況ではなくなった。借り手の勤務先などの属性が重視されている」と話す。

その結果、不動産投資の対象となる貸家の着工戸数は頭打ちに。一方で、すでに完成した物件数は高水準であるため、徐々に空室率の悪化が顕在化している。首都圏の1都3県について、不動産調査会社タスが独自算出した空室率指標(空室率TVI)の推移を示した図を見ると、不動産投資が活況を呈した2015年秋以降、アパートの空室率が上昇傾向にあることがわかる。


今後は人口動態が逆風となる。地方はすでに人口減少下にあり、住宅需要は右肩下がり。首都圏では賃貸需要の強い単身世帯は増加が続くが、その反転も時間の問題だ。日本銀行は全国のアパートなど貸家の入居戸数が2020年をピークに減少すると推計している。物件の供給過剰に人口減少が重なり、“大空室時代”到来が懸念される。

賃貸物件は価格上昇時に売却して利ザヤを出すか、持ち続けてローンを完済し、トータルでのキャッシュフローがプラスとなったときに初めて成功したといえる。30年ほどの長期でローンを組むケースもあり、息の長い投資となる。

ローン完済にたどり着かなければゴールではない

「不動産投資はローン完済にたどり着くことがゴール。ただ、順調にゴールし利益を残せる人は実はそれほど多くない」。前出の金井氏はそう話す。「1980年代後半にも不動産投資ブームがあったが、当時アパートなどを建て、ローン返済のゴールに無事たどり着いたオーナーは、皮膚感覚では1割程度だ」(金井氏)。


そもそも株式投資や銀行預金などと比べ、ミドルリスク・ミドルリターンというのが不動産投資の特徴。会社員の属性を生かしローンを利用することで、少ない自己資金でも多くの収益を上げられるレバレッジ効果や、経費計上による節税効果などのメリットがあるのは事実だ。

不動産コンサルティング会社わひこの浅野恵太代表は「不動産投資でうまくいく人は、収入を得て何をしたいかという目的が明確な人。その目的に応じて買う物件も変わってくる」と語る。また、ある不動産投資家は、「私は“投資”でなく、空室を埋める “経営”をしているつもり」と語る。建てて終わりではなく、いかにゴールにたどり着くか。今こそ、その戦略が問われている。

『週刊東洋経済』4月21日号(4月16日発売)の特集は、「不動産サバイバル 大空室時代が来る!」です。