「Gettyimages」より

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 今回は住宅ローン控除について、女性公認会計士コンビ、先輩の亮子と税務に強い後輩の啓子が解説していきます。

啓子「亮子さん、マイホームを購入する際、ローンを組んだほうが良いかどうかを聞かれたら、どう答えますか?」

亮子「マイホーム、買うの?」

啓子「いえ、その予定はありませんが……」

亮子「基本的には、住宅ローンの利用をお勧めするかな。」

啓子「もし、全部、現金で払えるとしても?」

亮子「うん。きちんとした金融機関の住宅ローンであれば、今は金利も低いし、現金はとっておいて、ローンを組んだらいいと思う。家を買うのにお金を使ってしまった場合、いざという時にお金が必要になっても、お金を借りにくい。住宅ローンであれば、お金を借りやすい」

啓子「住宅ローン控除もありますしね!」

●住宅ローン控除

 住宅ローン控除は、ローンを組んでマイホームを購入したり、リフォームをしたりした人の所得税と住民税の負担を軽減する制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」。これまで触れてきた社会保険料控除や保険料控除などの「所得控除」のように「所得控除×税率」分の税金が軽減される仕組みと異なり、住宅ローン控除は「税額控除」なので控除額分だけ税負担が軽減されます。

 具体的には、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等をした場合に、家屋の広さなど一定の条件を満たすと、「住宅ローン等の年末残高×1%」分の金額を上限に、最大10年間にわたって、本来納める所得税から差し引くことができます。また、所得税から控除しきれない額は、翌年度分の住民税から差し引くことができるという特例もあります(ただし、住民税からできる控除できる額には上限あり)。

 例えば、住宅ローン等の年末残高が1,000万円で住宅ローン控除を適用した場合を考えてみましょう。税額控除額は「1,000万円×1%=10万円」となります。仮に、住宅ローンを利用しなかった場合の所得納税額が20万円だとすると、この20万円から10万円を差し引くことができ、最終的な納税額が10万円になるというわけです。住宅ローン控除額を所得税額から控除しきれない場合は、控除しきれない額について所得税の課税総所得金額等×7%(上限13万6,500円)を限度に、翌年度分の住民税から差し引くことができます。

 なお、個人間での住宅の売買の場合は控除限度額が上記と異なります。ローン残高の限度額が2,000万円となることに加え、住民税から差し引くことができる金額は、所得税の課税総所得金額等×5%(上限9万7,500円)が限度となります。

●制度の適用を受けるための要件は?

 住宅ローン控除は、住宅ローンであればなんでも適用できる、というわけではありません。制度を利用しようとする人の年収や購入した住宅の広さなど、いくつかの条件を満たす必要があります。

(1)その年の合計所得金額が3,000万円以下の方(所得が3,000万円超となる年は税金を安くすることができません)。

 給与所得のみの会社員が合計所得3,000万円を超える場合とは、年収が3,220万円を超える場合です(収入3,220万円−給与所得控除220万円=合計所得金額3,000万円)。一般的な会社員の方は所得が3,000万円以下ですので、多くの方はこの条件を満たすと思います。

(2)ローンの返済期間が10年以上

 10年以上にわたって分割返済する方法となっている、新築または取得のため借入金等(住宅とともに取得する住宅のための土地等の取得のための借入金等も含む)が対象です。例えば、銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率による借入金は対象外となります。また、親族や知人からの借入金もすべて対象外となりますので注意してください。

(3)住宅の床面積が50平方メートル以上

 この場合の床面積の判断基準は、登記簿に表示されている床面積により判断します。また、マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断しましょう。仮に、店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。また、夫婦や親子で共有する住宅の場合は、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

(4)取得後6カ月以内に入居し、適用を受ける年の年末(12月31日)まで住み続けていること

 多くの方はマイホーム購入後、その住宅に住み続けると思います。ただし、転勤になってしまいやむを得ず家族みんなで引っ越さないといけなくなったなど、思いもよらずこの条件を満たさなくなってしまうこともあります。

(5)入居した年とその前後2年以内に、居住用財産の買替え、3,000万円の特別控除などの特例を受けていないこと

 マイホームを買い替えるときに、前に住んでいたマイホームを売却して発生した売却益にかかる税金について、一定の条件を満たすと税金がかかるのを先送りにすることができる特例があります。例えば、買換え後のマイホーム購入額が買換え前のマイホームの売却価額よりも高い場合は、売却したマイホームの売却益にかかる税金を全額先送りにすることができます。

 また、マイホームを売却したときの売却益に税金が過大にかからないようにする制度があります。これが3,000万円の特別控除です。住宅の所有期間を問わず、住んでいた家や家とともに敷地を売った時の売却益から3,000万円を差し引くことができるため、売却益が3,000万円以下であれば税金がかかりません。これらの特例を利用する場合、時期によっては住宅ローン控除を適用することができません。

(6)中古住宅の場合、木造は築20年以内、マンションなどの耐火建築物は築25年以内、または新耐震基準に適合する建物であること

(7)増改築の場合、大規模修繕や模様替え、一定のバリアフリーや省エネのリフォームで、工事費用が100万円超のもの(費用の半分以上は居住用に使用すること)

 上記の7つの条件を満たしても、両親や夫・妻から物件を購入した場合や土地だけを購入した場合、別荘やセカンドハウスとして購入した場合は、そもそも住宅ローン控除制度を利用することができないため注意してください。

亮子「今、住宅ローンの金利は変動金利であれば1%を切っている場合もある。だから理論上は、住宅ローン控除によって儲かる可能性だってあるということ」

啓子「ただし、条件や限度額がありますから、それを確かめた上で、ローンを組んだほうが良さそうですね」

亮子「そう。それから、住宅ローンを組んだら、毎月の返済が始まるから、そもそも無理のない額のローンを組むことが大事だよね」

啓子「『マイホームは負債』という人もいるように、住宅ローンを返済する義務を負う、ということですからね」

亮子「そう。家を購入する必要があるのか、という根本から検討することが大切です!」

(文=平林亮子/公認会計士、アールパートナーズ代表、徳光啓子/公認会計士)